Vefa : les garanties en cas de désordres de construction

Jusqu’où va l’obligation de conformité du vendeur ?

 

Les lieux livrés doivent être conformes au contrat, aux plans et documents remis à l’acquéreur (règlement de copropriété, état descriptif de division, notice descriptive et acte de vente). Les juges ont même parfois apprécié la responsabilité du vendeur au regard des documents publicitaires, dépliants, maquettes.

Les tribunaux admettent que les documents contractuels indiquent que seront fournis des équipements de marque et qualité équivalentes à celles figurant dans le contrat. Cette clause d’équivalence qui permet au vendeur de se prémunir des éventuelles interruptions de fabrication ou défaillances de fournisseurs ne doit être mise en jeu par lui qu’en cas de nécessité absolue et le produit utilisé doit être strictement équivalent en qualité ou en valeur à celui qui était prévu. A défaut, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix, ainsi que des dommages-intérêts.

L’obligation de délivrance d’un immeuble conforme concerne non seulement les locaux à usage privatif, mais également les locaux à usage commun et l’immeuble dans son ensemble. La modification d’un « élément extérieur » est susceptible de constituer une non-conformité contractuelle, s’il existe un lien ou une influence entre cet élément et la chose acquise de sorte que l’usage n’est plus exactement celui qui en était attendu lors du contrat. Ainsi, par exemple, la responsabilité du vendeur est-elle engagée si, au vu des plans déposés chez le notaire en annexe des actes de vente, l’acquéreur a pu croire qu’une chambre serait réalisée au-dessus de la sienne, alors qu’en réalité c’est une salle de bains qui a été construite. Il est alors en droit de demander que soient effectués des travaux d’isolation de nature à supprimer les nuisances.

La plupart des contrats de vente d’immeuble à construire prévoient, en faveur du promoteur, une clause de tolérance relative aux cotes et surfaces indiquées (au maximum 5%). Dans cette limite, la surface livrée peut être inférieure à la surface promise sans que l’acquéreur puisse exiger une diminution de prix. Au-delà de cette limite, l’action doit être exercée dans l’année de la livraison.

 

 

Comment obtenir réparation des vices et des défauts de conformité apparents ?

 

Dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire les vices et les défauts de conformité apparents donnent lieu à une garantie particulière quelle que soit leur importance. En effet, l’acquéreur ne pourra constater l’existence d’un vice ou d’un défaut de conformité apparents que du jour où l’immeuble sera construit.

Est considéré comme apparent le vice (malfaçon) ou le défaut de conformité qui se révèle avant le plus tardif des événements suivants : soit la réception intervenue entre les constructeurs et le vendeur, soit l’expiration du délai d’un mois qui suit la prise de possession par l’acquéreur. De nombreux contrats contiennent une clause selon laquelle la remise des clés à l’acquéreur vaut prise de possession des lieux. La réception ayant généralement lieu avant la livraison et la remise des clés lors de la livraison, c’est la seconde date qui sera le plus souvent la plus tardive. Les vices ou les défauts de conformité qui se révéleront plus d’un mois après cette remise des clés relèveront dès lors, pour les premiers de la garantie légale des vices cachés, pour les seconds de la responsabilité contractuelle du vendeur.

Légalement les vices ou les défauts de conformité apparents peuvent être signalés au vendeur dans l’année de la réception ou dans les 13 mois de la prise de possession. En pratique, afin que la preuve du caractère apparent du vice ou de la non-conformité ne prête pas à discussion, vous avez tout intérêt à dénoncer au vendeur dans le mois de la remise des clés et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception l’ensemble des vices et des défauts de conformité que vous avez pu constater.

La révélation d’un vice ou d’un défaut de conformité apparents permet à l’acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Il est même admis que l’acquéreur puisse demander la réparation du vice (Arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2005) et, à notre avis, de la non-conformité.

En pratique, l’action en résolution, qui permet à l’acquéreur de faire annuler le contrat et de récupérer toutes les sommes versées, n’est mise en œuvre que si le vice ou le défaut de conformité est très important. En effet, à ce stade de l’opération, l’acquéreur ne veut ou ne peut plus se désengager pour diverses raisons matérielles et financières (congé donné à son bailleur, déménagement déjà programmé, inscription des enfants à l’école) ; il préfère prendre livraison et obtenir une diminution du prix. En pratique, l’action en justice doit être exercée dans les 13 mois de la remise des clés.
Le vendeur peut faire échec à l’action en résolution ou en diminution du prix en offrant de réparer le vice ou le défaut de conformité. Dès lors que le vendeur s’est engagé à réparer, l’acquéreur peut exiger l’exécution des réparations, à notre avis, pendant 5 ans.

L’acquéreur peut en outre obtenir des dommages et intérêts si les vices ou les défauts de conformité, bien que réparés, l’ont été avec retard ou lui ont occasionné un préjudice particulier.

 

Le vendeur peut-il obtenir une décharge de sa responsabilité pour vices et défauts de conformité apparents ?

 

La loi interdit au vendeur d’obtenir de son acquéreur une décharge de responsabilité avant la date à laquelle les vices ou les défauts de conformité apparents peuvent encore se révéler. Après cette date, l’action en garantie des vices et des non-conformités apparus pouvant encore être engagée pendant un an, le vendeur peut souhaiter se mettre à l’abri d’une telle action et obtenir une décharge de responsabilité afin de régler le problème à l’amiable. Mais attention, il ne peut pas le faire de façon anticipée en insérant une clause de décharge dans l’acte de vente (par exemple, clause par laquelle le vendeur limiterait sa garantie aux désordres et non-conformités dénoncés par l’acheteur dans le mois de la prise de possession).

Une telle pratique est fermement condamnée par les juges et la clause réputée non écrite (Arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2006, concernant une clause de décharge des vices apparents).

 

Conseil
Ne donnez pas quitus au vendeur tant que celui-ci ne s’est pas engagé à réparer les vices et/ou les défauts de conformité apparents signalés dans le procès-verbal de livraison ou signifiés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le mois de celle-ci.

 

 

La réparation des non-conformités cachées

 

L’acquéreur dispose de 10 ans à compter de la réception des travaux pour agir. Rien n’interdit à l’acquéreur de demander une réparation financière plutôt que l’exécution de travaux. Si le vendeur n’est pas en mesure d’exécuter en nature la mise en conformité des lieux, par suite d’une impossibilité matérielle ou juridique, l’acquéreur ne pourra obtenir que des dommages-intérêts. Si le défaut de conformité est substantiel, le contrat de vente peut être résolu pour défaut d’achèvement de l’immeuble.

 

 

Comment joue la garantie des vices cachés ?

 

Le vendeur est responsable vis-à-vis de l’acquéreur comme s’il était lui-même constructeur de l’immeuble. A ce titre, il est tenu de la garantie décennale et de la garantie de bon fonctionnement (dite garantie biennale).

 

Le délai d’action court à compter de la réception des travaux entre les entrepreneurs et le vendeur d’immeuble à construire et non de la prise de possession par l’acquéreur. En cas de vente de l’immeuble par l’acquéreur initial, le nouveau propriétaire bénéficiera de la garantie et pourra, si le délai d’action n’est pas encore expiré, mettre en cause le promoteur-vendeur ou les constructeurs pour les désordres affectant l’immeuble.

 

 

Cas de l’isolation phonique

Le vendeur d’immeuble à construire est garant pendant un an à l’égard du premier occupant du logement vendu de la conformité aux prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique (Article L 111-11 du Code de la construction et de l’habitation). Le point de départ de cette garantie est la prise de possession du logement. Il n’y a pas lieu de distinguer suivant que le défaut est caché ou apparent.

 

A côté de ce régime spécifique de garantie, une insuffisance d’isolation acoustique est susceptible de relever de la garantie décennale si elle rend l’immeuble impropre à sa destination (le sinistre est alors couvert par l’assurance dommages-ouvrage). La solution est valable même si les normes d’isolation ont été respectées (Arrêt de la Cour de cassation du 27 octobre 2006).

 

De même, les insuffisances acoustiques qui, tout en ne rendant pas l’immeuble impropre à sa destination, s’avèrent contraires aux prévisions contractuelles engagent la responsabilité du vendeur qui a promis un niveau d’isolation qu’il n’a pas atteint. Le défaut d’isolation acoustique est alors assimilé à un défaut de conformité.

 

 

L’acquéreur peut-il bénéficier de la garantie de parfait achèvement ?

 

Le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu à l’égard de l’acquéreur de la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur. En revanche, l’entrepreneur la doit au vendeur pendant le délai d’un an à compter de la réception. Cette garantie s’étend à tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage (le vendeur) soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

 

Le contrat peut imposer à l’acquéreur de signaler au vendeur les désordres apparaissant dans l’année afin que le vendeur puisse mettre en jeu la garantie. L’acquéreur y a tout intérêt puisque ainsi il obtiendra indirectement réparation des désordres signalés. Le vendeur peut aller plus loin et accepter une aggravation de sa responsabilité en offrant directement la garantie de parfait achèvement à l’acquéreur.