Vefa : le contrat de vente définitif

Savoir
Si, pressé de conclure, vous souhaitez signer la vente avant l’écoulement du délai d’un mois, il vous sera demandé d’indiquer dans l’acte de vente que vous avez bien reçu le projet et que vous renoncez à la protection offerte par ce délai de réflexion.

 

 

Que doit préciser le contrat de vente ?

 

Le contrat de vente d’immeuble à construire doit être conclu par acte authentique chez un notaire. Le contenu de l’acte est largement déterminé par les dispositions légales et réglementaires protégeant l’acquéreur.

 

Le contrat de vente en état futur d’achèvement doit contenir :
-­ la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue ;
-­ le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
-­ le délai de livraison ;
-­ la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
Lorsque la vente concerne une partie d’immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions devant alors figurer soit dans un document annexé à l’acte, soit dans un document déposé chez un notaire auquel l’acte fait référence.

 

Attention
Vérifiez que les coordonnées des assureurs et les références des contrats d’assurances dommages-ouvrage et responsabilité décennale relatifs à la construction figurent dans le contrat de vente. A défaut, demandez-en communication à votre vendeur : ces assurances sont obligatoires.

 

Le contrat doit comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques du local vendu et de l’immeuble entier. La consistance du local vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si l’immeuble se situe dans un ensemble immobilier, un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux doit également être fourni. Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

 

Les caractéristiques techniques du local et de l’immeuble résultent soit du devis descriptif servant de base aux marchés (document décrivant la nature et le mode d’exécution des ouvrages avec les caractéristiques techniques des équipements utilisés), soit d’une notice descriptive conforme à un modèle type annexé à un arrêté du 10 mai 1968. Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent.

 

Lorsque le logement est situé dans une copropriété ou dans un lotissement, le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement, ainsi que les statuts de l’association syndicale libre chargée de gérer les équipements communs, doivent être communiqués à l’acquéreur préalablement à la vente et lui être remis le jour de la signature chez le notaire.

 

 

Comment le prix est-il payé ?

 

Dans les ventes en état futur d’achèvement le paiement du prix se fait en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement du paiement, prévu par la loi, est le suivant :
-­ 35% du prix à l’achèvement des fondations ;
-­ 70% à la mise hors d’eau (pose de la toiture et réalisation de l’étanchéité des terrasses) ;
-­ 95% à l’achèvement des travaux (installation des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble). Pour l’appréciation de cet achèvement, il n’est pas tenu compte des malfaçons et défauts de conformité mineurs ;
-­ le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

 

Lorsque la vente porte sur une maison individuelle et que le promoteur ne fournit pas de garantie bancaire d’achèvement, un échéancier plus lent doit être respecté :
-­ 20% du prix à l’achèvement des fondations ;
-­ 45% à la mise hors d’eau ;
-­ 85% à l’achèvement de la maison ;
-­ le solde de 15% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

 

En dehors du dépôt de garantie, le vendeur ne peut exiger aucun versement avant la signature du contrat de vente. La fraction du prix exigible lors de la signature du contrat de vente correspondra au stade d’avancement des travaux à cette date. Plus la construction sera avancée, plus le montant à verser sera important. Si la vente définitive est conclue sous quelque condition suspensive que ce soit, aucun versement, hors le dépôt de garantie, ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Sous réserve du respect de l’échelonnement légal, les paiements peuvent se faire sous la forme de versements périodiques constants (mensuels par exemple) ou de versements successifs déterminés en fonction de l’avancement des travaux avec la possibilité pour le promoteur de fixer des paliers intermédiaires.

Toutefois, le montant exigé doit toujours correspondre à un avancement effectif des travaux (ainsi le promoteur ne peut pas demander 65% du prix très peu de temps après l’achèvement des fondations). Le promoteur qui exige des versements ne respectant pas l’échelonnement légal s’expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle.

 

 

Cas des retards dans les paiements

 

Le contrat peut prévoir une pénalité en cas de retard de paiement de l’acquéreur. Elle ne peut pas dépasser 1% par mois de retard de la somme à verser. Le montant des intérêts étant faible, le promoteur fait généralement insérer une clause de rupture automatique du contrat (« clause de résolution de plein droit ») en cas d’absence de paiement, avec versement au vendeur d’une indemnité forfaitaire. Cette dernière ne peut pas excéder 10% du prix de vente.

Toutefois, si le préjudice subi par le vendeur est supérieur à l’indemnité forfaitaire, la loi lui permet de demander au juge la réparation du préjudice effectivement subi. La clause résolutoire ne joue qu’un mois après commandement de payer resté infructueux, délai au cours duquel l’acquéreur peut saisir le juge afin d’obtenir des délais de paiement.

 

 

Faut-il souscrire une assurance multirisque habitation ?

 

Du fait que vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction et des paiements effectués, le contrat de vente en état futur d’achèvement vous impose généralement de souscrire, dès la pose de la toiture, une assurance multirisque habitation et de communiquer au vendeur les justificatifs de cette assurance. Dans ce cas, vous pouvez dans un premier temps vous assurer pour une valeur correspondant à celle de votre bien immobilier (le prix de vente), puis dans un deuxième temps, après la livraison des locaux, faire modifier votre contrat pour tenir compte de la valeur de vos meubles.

 

 

Les garanties d’achèvement et de remboursement du promoteur

Quel est l’objet de ces garanties ?
Le danger pour l’acquéreur d’un immeuble encore à l’état de projet ou en cours de construction est de voir cet immeuble rester inachevé alors qu’il en a déjà payé le prix. Certes, le système du paiement échelonné limite les risques puisque n’est payé que ce qui est réalisé, mais en pratique il est peu probable que l’acquéreur puisse faire achever la construction avec les sommes restant en sa possession (surtout s’il s’agit d’un appartement dans un immeuble collectif). Tenant compte de cette situation particulière, la loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement.
Le vendeur doit fournir l’une ou l’autre de ces garanties lors de la vente définitive.

 

Savoir
Si cela est prévu au contrat de vente, le vendeur peut en cours de construction remplacer l’une des garanties par l’autre. Il peut ainsi fournir une garantie de remboursement tant que le montant des acomptes versés n’est pas trop important et y substituer une garantie d’achèvement lorsqu’il sera plus avantageux pour lui d’achever l’immeuble que de rembourser les acomptes.

 

Garantie de remboursement
Il s’agit d’un cautionnement donné par un établissement financier, une banque, une société de caution mutuelle ou une société d’assurances par lequel cette personne s’engage, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement. La garantie de remboursement concerne exclusivement les versements faits au titre du prix de vente. Sont donc exclus les frais d’acte et les intérêts bancaires supportés par l’acquéreur ou les pénalités dues par le vendeur.

 

Garantie financière d’achèvement

Cette garantie est donnée par un établissement financier, une banque, une société de caution mutuelle ou une société d’assurances (on parle de garantie « extrinsèque »). Elle prend la forme :
-­ soit d’une ouverture de crédit, par laquelle l’établissement financier s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
-­ soit d’un cautionnement par lequel l’établissement financier garant s’engage solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

 

Dispense de garantie financière
Le promoteur est dispensé de fournir une garantie financière ou bancaire lorsque l’opération de construction présente certaines caractéristiques propres (on parle alors de garantie « intrinsèque »). Ces caractéristiques, relatives à l’immeuble, à son financement ou au vendeur, permettent en effet de penser que l’immeuble sera achevé.

 

La garantie intrinsèque d’achèvement d’un appartement résulte de l’une des situations suivantes :
-­ l’immeuble entier est hors d’eau et n’est, au moment de la vente, grevé d’aucun privilège ou hypothèque consenti par le vendeur ;
-­ les fondations sont achevées et le vendeur dispose de sommes suffisantes pour couvrir 75 % du prix de vente prévu de l’immeuble ou des immeubles compris dans le même programme. Sont pris en compte les fonds propres du vendeur, les crédits confirmés qu’il a obtenus et le montant des ventes déjà conclues. Le financement peut n’être assuré qu’à hauteur de 60 % si les fonds propres du vendeur atteignent 30 % du prix de vente prévu. Le montant des fonds propres et celui des crédits confirmés sont attestés par la banque ; le montant des ventes déjà conclues est attesté par le notaire ;
-­ le vendeur est une société d’économie mixte de construction agréée ou dont une collectivité publique détient 35% au moins du capital social.

 

Lorsque la vente porte sur une maison individuelle dont les fondations sont achevées, le vendeur est dispensé de fournir une garantie bancaire d’achèvement s’il consent un paiement du prix en plusieurs fois de façon plus écrasée que la normale (les versements ne peuvent dépasser au total 20% du prix à l’achèvement des fondations, 45% à la mise hors d’eau, 85% à l’achèvement et le solde à la livraison). Si la maison fait partie d’un ensemble de plus de 20 maisons comprenant des équipements collectifs communs, il faut que ces équipements soient achevés ou que leur réalisation fasse l’objet d’une garantie bancaire.
Dans le cas où la maison ne comprend qu’une seule unité d’habitation, cet échéancier « au ralenti » est la seule garantie intrinsèque admise en dehors d’une garantie bancaire d’achèvement.

 

Savoir
En pratique, le type de garantie qui vous sera donné dépendra de l’époque de signature de votre acquisition dans le processus général de commercialisation du programme ; plus la commercialisation sera avancée, plus le vendeur sera susceptible de remplir les conditions d’une garantie intrinsèque. Votre futur voisin de palier peut donc bénéficier d’une garantie différente de la vôtre.

 

 

Pouvez-vous refuser de signer la vente définitive ?

 

Si l’acquéreur refuse de conclure la vente sans motif valable, le dépôt de garantie peut être conservé par le vendeur. Certains contrats de réservation prévoient même une indemnité complémentaire.

 

En revanche, l’acquéreur peut refuser de signer la vente et récupérer son dépôt de garantie dans les cas suivants :
-­ si le contrat de vente n’est pas conclu dans le délai prévu au contrat préliminaire par la faute du vendeur ;
-­ si le prix de vente définitif excède de plus de 5% le prix prévisionnel éventuellement révisé comme prévu au contrat préliminaire, quelles que soient les causes de l’augmentation (si le prix prévu au contrat de réservation était ferme et définitif aucune différence n’est possible) ;
-­ si les prêts que le promoteur s’était engagé à fournir à l’acquéreur ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% à ce qui était prévu ;
-­ si l’un des éléments d’équipement prévu au contrat de réservation a disparu (ascenseur, vide-ordures) ;
-­ si l’immeuble ou la partie d’immeuble objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10% (nombre de pièces, situation dans l’immeuble, etc.).

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur et au dépositaire des fonds par lettre recommandée. La restitution est intégrale sans retenue ni pénalité. La restitution du dépôt de garantie ne dégage pas le vendeur de sa responsabilité ; s’il a commis une faute ou s’il est de mauvaise foi, il peut être condamné à des dommages et intérêts.