La date de livraison prévue au contrat est le plus souvent fixée sous forme d’une fourchette trimestrielle (exemple : livraison au cours du troisième trimestre 2010). L’indication d’un tel délai laisse une certaine marge de manœuvre au promoteur mais pose divers problèmes pratiques à l’acquéreur. Celui-ci peut en effet devoir, s’il est locataire, donner congé à son propriétaire trois mois à l’avance, organiser son déménagement, prévoir l’entrée de ses enfants à l’école du nouveau lieu de résidence, etc. L’acquéreur doit donc faire son possible pour amener le vendeur à indiquer au contrat une date plus précise.
A quelle date le logement sera-t-il livré ?
Cette négociation est assez délicate car un retard dans la livraison engage la responsabilité du vendeur ; il est donc peu enclin à être trop précis. De même acceptera-t-il difficilement l’inclusion d’une clause mettant à sa charge le paiement d’une pénalité en cas de retard de livraison (sauf si la réalisation du programme est déjà bien avancée et s’il est certain de tenir ses délais).
Le délai de livraison peut-il être dépassé ?
Le contrat prévoit généralement que le promoteur ne sera pas responsable des dépassements de délais consécutifs aux journées d’intempéries (conditions atmosphériques rendant le travail dangereux ou impossible pour des raisons humaines ou techniques), aux jours de grèves générales du secteur du bâtiment, aux travaux supplémentaires non prévus au contrat demandés par l’acquéreur et, plus généralement, en cas de force majeure. En revanche, le promoteur ne peut pas invoquer les difficultés financières ou la faillite d’un des constructeurs. En cas de contestation, il lui appartiendra de justifier de l’événement dont il se prévaut.
Comment faire intervenir le garant en cas d’inachèvement ?
Si le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour achever l’immeuble et si cet achèvement est garanti par une banque, l’acquéreur doit, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mettre en demeure le promoteur d’achever l’immeuble et demander au garant d’intervenir. L’organisme financier percevra alors les paiements de l’acquéreur selon l’échelonnement légal et versera les sommes nécessaires à la réalisation des travaux jusqu’à ce que l’achèvement puisse être constaté. Toutefois, le garant n’est tenu ni des malfaçons, ni du retard d’exécution par rapport aux prévisions d’origine.
L’achèvement qui met fin à l’obligation du garant résulte soit de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux certifiée par l’architecte ayant dirigé les travaux, soit de la constatation de cet achèvement par une personne qualifiée désignée par accord entre les parties ou par le juge (ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance).
Conseil
En l’absence de garantie bancaire d’achèvement, demandez en justice la résiliation de la vente aux torts du promoteur et des dommages et intérêts. En principe, du fait de l’application d’un échelonnement des paiements plus écrasé, les autres acquéreurs du programme et vous-même devriez disposer encore des fonds nécessaires pour faire achever l’immeuble.
Comment se déroule la livraison des locaux ?
Il est en principe prévu au contrat que l’acquéreur sera convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en vue de la livraison des locaux.
En pratique, on parle souvent de réception, mais dans le cadre des ventes d’immeubles à construire la réception au sens strict intervient entre le vendeur et les entrepreneurs ; c’est la date de cette réception qui marque le point de départ des garanties légales en matière de construction d’immeuble. L’acquéreur a d’ailleurs intérêt à demander au vendeur copie du procès-verbal de réception afin de connaître la date exacte de celle-ci et, le cas échéant, prendre connaissance des réserves émises par le vendeur lui-même (l’acquéreur est parfois convié à assister à la réception).
Après une visite approfondie des lieux, il appartient à l’acquéreur de consigner par écrit dans un procès-verbal de livraison les différents défauts de conformité, vices de construction et malfaçons qu’il peut constater, ainsi que les travaux de finition qui restent à accomplir.
La livraison constitue une étape très importante de votre acquisition. Prenez votre temps et procédez méthodiquement, pièce par pièce, du sol au plafond (ou toit) sans oublier caves et greniers. Pensez à vous munir d’une lampe de poche, du descriptif de votre logement ainsi que du récapitulatif de vos choix de couleurs s’agissant des divers revêtements. Vérifiez le fonctionnement des prises de courant. Faites fonctionner les interrupteurs, les robinets, les portes, fenêtres, serrures. Contrôlez l’état des vitrages, des sanitaires (notamment leur ancrage au sol). Notez tous les défauts et vices sur le procès-verbal. Si le vendeur s’oppose à ce que vous indiquiez certains défauts ou malfaçons ou si vous faites de désagréables découvertes après coup, sachez que vous disposez encore d’un mois pour les lui signifier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Le paiement du solde du prix de vente
A la livraison le vendeur est en droit d’exiger le paiement du solde du prix (soit 5 ou 15 % selon l’échelonnement retenu). A ce stade, l’immeuble doit être achevé et doit être conforme aux prévisions du contrat. En cas de défaut de conformité, l’acquéreur a la possibilité de consigner le solde du prix, c’est-à-dire de le verser sur un compte spécial. La consignation doit en principe se faire à la Caisse des dépôts et consignations, mais acquéreur et vendeur peuvent se mettre d’accord pour consigner le solde chez le notaire rédacteur de l’acte.
Si les défauts de conformité sont très importants, l’acquéreur peut refuser de prendre livraison et s’abstenir de payer ou de consigner le solde du prix. Le constructeur ne peut pas s’y opposer. En effet, la loi assimile à l’inachèvement de l’immeuble l’existence d’un défaut de conformité substantiel à la livraison. Dans les immeubles collectifs l’appréciation de l’achèvement se fait appartement par appartement ; un appartement dans lequel le chauffage n’est pas encore installé n’est pas achevé.
Attention
Si vous n’invoquez aucun défaut de conformité à l’appui de votre consignation, les tribunaux considèrent qu’il y a absence de paiement et que le vendeur est en droit de retenir les clés du local vendu. Vous vous exposez en outre à la résolution de la vente pour défaut de paiement.