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Itw : L. Morel, Pdt du directoire de Klépierre

Les revenus du 1er trimestre 2011 de la foncière spécialisée dans les centres commerciaux et galeries marchandes reflètent une situation toujours difficile en Europe du Sud, plus délicate ailleurs.

Itw : L. Morel, Pdt du directoire de Klépierre

Vous venez d'inaugurer le centre commercial "Le Millénaire" à Aubervilliers. Comment se passe le démarrage du centre?

Même s'il est encore un peu trop tôt pour publier des chiffres, les premières données de fréquentation sont très bonnes, au niveau de nos attentes, voire au-delà. Il faut dire qu'il n'y avait pas eu de création de centre de cette taille depuis 40ans à Paris. La commercialisation de ce centre était un pari car il a fallu convaincre un grand nombre d'enseignes de venir s'installer dans des boutiques de surface moyenne. Ce centre est en effet doté d'une vingtaine de ces unités. Il fallait donc arriver à séduire les grands locataires. A leurs côtés, nous accueillons environ 30% de l'offre des enseignes qui n'étaient pas présentes dans un centre commercial en France.

Etes-vous également satisfait des loyers négociés?

Les composantes des loyers sont les mêmes que dans tous nos centres. En termes de loyers fixes nous allons vers notre objectif de 28millions d'euros de loyers annuels, en incluant les surfaces de bureaux adjacentes au centre. Il reste quelques surfaces de commerce à louer mais nous ne sommes pas inquiets. Les bureaux, eux, sont loués aux deux tiers à un organisme public. Au-delà, nous sommes satisfaits de voir se concrétiser le développement urbain et démographique de cette zone. Dans notre métier, ceci constitue un terreau favorable pour créer des actifs commerciaux puissants.

Voir entrer une enseigne comme Kiabi dans un centre est tout de même un peu surprenant…

Nous avons fait entrer Kiabi dans deux centres commerciaux en même temps, au "Millénaire" et dans un centre à Rome, en Italie. Cette enseigne souhaitait se confronter au monde du centre commercial et ne pas rester cantonnée dans ses volumes de ventes. Il n'y a pas de raison pour qu'ils ne visent pas une clientèle parisienne.

L'activité de vos locataires souffre dans un certain nombre de pays d'Europe du Sud. Que pouvez-faire?

Pour l'essentiel, les actifs de Klépierre sont situés dans des régions où la configuration reste assez favorable. La France, la Belgique, l'Italie, la Pologne, la République tchèque et la Scandinavie représentent 85% du patrimoine. En France, notamment, la consommation des ménages n'a pas été trop touchée. Dans les pays difficiles, nous ne pouvons pas faire grand-chose, mais ce qui est intéressant, c'est que nos revenus ne baissent quasiment pas. Globalement, nous avons encore un potentiel de réversion [hausses de loyers potentielles au moment des échéances de baux]. Il se vérifie chaque trimestre. Et nous devrions pouvoir profiter d'un petit regain d'indexation, à partir de 2012.

Et en termes d'investissement?

Nous restons très actifs sur ce plan. Nous avons une capacité avérée à fabriquer de beaux actifs et disposons d'un vrai "pipeline" de plus de 3milliards d'euros de projets de créations ou d'extensions de centres. Nous ne dépendons pas d'acquisitions pour faire croître nos revenus.

Et en termes de cessions et de réorganisation du patrimoine?

Nous avons un programme de cessions. Nous avons entrepris de vendre pour 200 à 300millions d'euros d'actifs par an. Il s'agirait de centres ou de galeries ne recelant plus de potentiel de création de valeur. De manière générale, nous investissons 500 à 600millions d'euros par an. Une partie est financée par les cessions, une autre par le cash-flow libre et une part résiduelle par de la dette.

Le redémarrage du marché des bureaux donne beaucoup d'idées à certains de vos concurrents. Comptez-vous aussi revenir sur ce type de projets?

Nous sommes clairement positionnés sur le segment des centres commerciaux. Nous avons 1.500collaborateurs dont l'attention est focalisée sur le développement d'avantages concurrentiels dans ce domaine en Europe. Nos activités dans les bureaux restent très opportunistes.

La hausse des taux d'intérêt peut-elle remettre en question nos indications pour 2011?

L'année est un peu déjà faite. L'impact d'une nouvelle hausse des taux ne se ferait ressentir que sur la seconde moitié de l'année. Au-delà de cela, notre dette et son coût sont sécurisés à 70% sur quatre à cinq ans.

Remettrait-elle en cause certains projets?

Nous nous fixons, pour nos projets, un coût du capital, intégrant les fonds propres et la dette, assez élevé. Cela fait partie de notre équation. En tout état de cause, historiquement, une hausse du coût de la dette était aussi une affaire d'inflation à moyen terme. Pour autant que les taux de rendement soient à des niveaux raisonnables, le modèle d'affaires d'actifs générant des revenus indexés à l'inflation et financés en partie par de la dette ne semble pas remis en cause. Il faut bien comprendre que nos revenus sont extrêmement sécurisés pour des rendements relativement élevés.

Votre filiale cotée Klémurs peine à avoir une véritable vie boursière. Envisagez-vous d'y remédier?

Klémurs est une société dédiée aux externalisations de murs de grandes enseignes, dont les revenus se sont révélés très résistants durant la crise. Ce qui a été décevant c'est l'absence de nouvelles opérations d'externalisation. Mais nous pensons que le retour des financements bancaires et des opérations de fusion et d'acquisitions dans le domaine de la distribution vont relancer ce type de transactions. Presque tous les détaillants accumulent de la valeur dans l'immobilier. La reprise par un fonds d'investissement, par exemple, s'accompagne souvent d'une opération de valorisation de l'immobilier. Klémurs est donc encore en devenir.

Vous parlez d'opérations financières, croyez-vous justement à une vague de concentration parmi les foncières cotées?

Je ne me prononcerais pas sur de potentielles opérations. En ce qui concerne Klépierre, nous disposons déjà d'une plate-forme importante, très européenne, la première en termes de nombre de centres gérés. La création de valeur vient avant tout du développement d'avantages compétitifs. Nous avons aussi su faire l'acquisition de Steen & Strøm en 2008 mais je ne vois pas d'autre projet de concentration qui créerait immédiatement de la valeur. Nous misons surtout sur la croissance "organique".

Propos recueillis par Yann MORELL y ALCOVER

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