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Banc d'essai : 29 SCPI passées au crible

En tête des produits les plus performants, les SCPI classiques diversifiées ont offert un rendement moyen de 6% en 2009 et une valorisation des parts de 6%, soit une performance globale de 12%.

Banc d'essai : 29 SCPI passées au crible

" La performance d'une SCPI se mesure d'abord par le rendement, c'est-à-dire le revenu distribué aux associés au titre d'une année rapporté au prix de part en début d'année, mais aussi par la variation du prix des parts, c'est-à-dire la plus-value ou la moins-value ", précise Daniel While de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). En tête des produits les plus performants, les SCPI classiques diversifiées qui ont offert, en moyenne, un rendement de 6,11% en 2009 et une valorisation des parts de 6,68%, soit une performance globale de 12,85%. Difficile de faire mieux dans le contexte économique actuel. Les SCPI murs de magasin font moins bien. En 2009, elles affichent 5,71% de rendement et 2,07% de hausse du prix des parts, soit une performance globale de 7,78%. L'évolution des revenus servis est cependant meilleure pour les murs de magasin (+4,39%) que pour les classiques diversifiées (+0,01%). Quant aux SCPI fiscales, s'agissant de véhicules de défiscalisation, leur rendement reste faible. Pour une SCPI Scellier, il faut compter 2,5% à 3%.

Mesurer la performance globale

Quoi qu'il en soit, s'agissant d'un placement de long terme, l'investisseur doit mesurer la performance globale d'une SCPI non pas sur une ou deux années, mais sur cinq ou dix ans au moins. Avec les SCPI Scellier, impossible d'ailleurs de revendre avant treize à quinze ans. " Il faut le temps de construire les immeubles, de les louer le temps imposé par le dispositif et de revendre ensuite ", explique Christian Michaux. Au bout de quinze ans, l'investisseur échappe à la plusvalue : tout bien immobilier détenu en entier ou en parts est assujetti à la taxe sur les plus-values lorsque sa revente s'effectue avant quinze ans de détention. " En panachant SCPI de rendement et SCPI Scellier, le tout financé à crédit, l'investisseur peut parvenir à créer un déficit foncier et à éponger les revenus de la SCPI de rendement ", conseille Christian Michaux.

Evaluer les frais induits

Le rendement n'est pas tout. Il faut s'intéresser aux frais liés à ce type d'investissement. En achetant des parts de SCPI, l'investisseur est tout d'abord soumis à des frais de souscription. Sur le marché primaire (en phase de collecte), ces frais s'appuient sur le prix d'émission défini par la société de gestion du support. Sur le marché secondaire, l'acheteur doit également débourser des frais de cession et verser à l'administration fiscale une taxe d'enregistrement de 5%. Les SCPI à capital variable sont exclues de cette taxe, sauf si la transaction s'effectue de gré à gré. Des frais de gestion sont également à prévoir. " Ils tournent autour de 10 % HT en moyenne des revenus locatifs ", indique Brigitte Wantiez-Desjardin, directrice du pôle client de BNP-Paribas Rem.

Allier bonne taille et gestion prudente

Mieux vaut que la SCPI soit d'une bonne taille. " 150 millions d'euros de capitalisation constituent un bon critère pour mutualiser le risque ", indique Philippe Vergine qui vient de créer Primaliance, un portail Internet dédié aux SCPI (www.primaliance.com). Il est également important de vérifier la taille des locataires. " Si aucun des locataires ne dépasse 3% des recettes locatives, cela signifie que la SCPI a une gestion prudente, précise encore Philippe Vergine, il n'en va pas de même si l'un des locataires pèse 20% de ces recettes ".

Colette SABARLY