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Copropriété : payez-vous trop de charges à Paris ?

La Fnaim vient de publier l’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris.

Charges de coproprietes

Cet outil va permettre l’évaluation des principaux postes de charges de copropriété à Paris et en Ile-de-France.

L’outil est encore incomplet et imprécis mais il apporte un premier indicateur pour évaluer si ses charges de copropriétés sont ou non trop élevées par rapport à la moyenne. La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) du Grand Paris vient de publier la nouvelle édition de l’Observatoire des charges de copropriétés du Grand Paris. Celui-ci est consultable sur www.lamaisondel’immobilier.org .

29,10 euros par m2 dans la capitale

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Selon l’Observatoire, à Paris, le montant moyen des charges acquittées par les copropriétaires pour l’année 2013 est évalué à 2.292,82 euros par lot et à 29,10 euros par mètres carrés. Cette moyenne des charges s’entend hors dépenses et charges exceptionnelles. « Ce montant global par lot a progressé de 5 % par rapport à 2012 », avance prudemment la Fnaim du Grand Paris, sachant que le périmètre n’est pas comparable, la base ayant été largement enrichie par rapport à l’édition précédente.

L’Observatoire ventile les principaux postes de charges. Sans surprise à Paris, le premier poste est celui du chauffage collectif (489,43 euros par lot), présent dans un peu plus de 30  % des immeubles parisiens, devant les salaires des concierges (383,2 euros), l’eau (246 euros), les assurances (188,3 euros), les honoraires forfaitaires des syndics (164 euros), les ascenseurs (150,61 euros) et autres honoraires (52,28 euros). Malheureusement, l’outil ne donne pas le poids des charges en fonction du type des appartements, de l’ancienneté et de la taille des copropriétés.

Selon l’Observatoire des charges de la copropriété du Grand Paris, la moyenne des charges annuelles s’établit à Paris à 2.292 euros par lot pour l’année 2013. C’est le montant le plus élevé de l’Ile-de-France. La capitale comporte 60 % d’immeubles construits avant 1918 contre 3 % pour l’Essonne. - Fnaim Grand Paris

Pour la petite et la grande couronne (voir tableaux ci-dessous), l’Observatoire ne fournit pas non plus la répartition des charges moyennes par m2. La Fnaim du Grand Paris assure que les éditions à venir seront peu à peu enrichies.

L’Observatoire est constitué d’une base de données qui inclut à ce jour 9.352 immeubles et 297.284 lots de copropriété (logements et commerces) situés à Paris et dans les départements de la petite couronne (92,93,94) et de la grande couronne (78,91,95). A l’échelle de Paris, l’échantillon - le plus large avec 3.349 immeubles et 92.623 lots - représente 15,4 % des lots de copropriétés.

Pour renseigner sa base, la Fnaim indique ne pas s’appuyer sur des données déclaratives mais comptables. Il s’agit des états comptables légaux des copropriétés déclarés à l'administration fiscale. Les charges sont remontées automatiquement via les logiciels de gestion des syndics de copropriétés. « L’analyse est à la fois effectuée par lot moyen et par mètre carré de surface assurée pour Paris, précise Pierre Hervé Léturmy, secrétaire général de la Fnaim du Grand Paris, parce que l’on ne dispose pas des surfaces des lots. » Les calculs de cet Observatoire repose donc sur la notion de « surface assurée », qui comprend l’ensemble du bâtiment dont les parties communes, « consistance même de la copropriété », et non pas, à la différence d’autres études sur les charges de copropriété (comme celle de l’Association des responsables de copropriété) uniquement la surface habitable. L’organisme n’a pas changé sa méthodologie en dépit des critiques selon lesquelles ce mode de calcul contribue à minorer les charges au m2. « En copropriété, le mètre carré, c’est le mètre carré assuré. Cette notion est plus en rapport avec la réalité des charges », soutient toutefois Pierre Hervé Léturmy.

Selon l’Observatoire des charges de la copropriété du Grand Paris, la moyenne des charges annuelles s’établit dans les Hauts-de-Seine à 2.093 euros par lot, montant le plus élevé après Paris. C’est en Seine-Saint-Denis que les immeubles construits entre 1918 et 1960 sont le plus fortement représentés, à hauteur de 26 % contre 8 % dans le Val d’Oise. - Fnaim Grand Paris

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Selon l’Observatoire des charges de la copropriété du Grand Paris, les Yvelines (1.890 euros en moyenne par an) et l’Essonne (1.810 euros) sont les départements où les charges sont les plus faibles. Les immeubles construits après 1960 sont plus fortement représentés dans l’Essonne (81 %) et plus faiblement à Paris (18 %). - Fnaim Grand Paris.

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Selon l’Observatoire des charges de la copropriété du Grand Paris, les Yvelines (1.890 euros en moyenne par an) et l’Essonne (1.810 euros) sont les départements où les charges sont les plus faibles. Les immeubles construits après 1960 sont plus fortement représentés dans l’Essonne (81 %) et plus faiblement à Paris (18 %). - Fnaim Grand Paris.

Anne-Sophie Vion, Les Echos