Prêts à taux fixes ou variables : nos simulations

Les taux variables restent moins élevés que les taux fixes. Mais ils pourraient s'en rapprocher, en cas de crise de confiance entre les banques. Quelle formule choisir ? 3 scénarios à la loupe.

Prêts à taux fixes ou variables : nos simulations

Certes, l'été a encore été meurtrier pour la bourse. Mais, dans ce contexte très fébrile qui pouvait laisser craindre une nouvelle crise de liquidités sur le marché interbancaire, les taux de crédit immobiliers sont restés stables. Et l'écart entre taux fixe et taux révisable reste faible (0,50 à 0,60 point). Est-ce suffisant pour succomber et espérer faire une économie ?

Stabilité pour les taux fixes

L' OAT 10 ans qui sert de référence aux prêts à taux fixe, ne cesse de chuter depuis plusieurs mois. " Cet indice était à 3,40 % en juillet et est tombé à moins de 3 % fin août ", confirme Mathieu Prévost, directeur associé d'Artémis Courtage. Logiquement, " on aurait pu s'attendre à une baisse des taux de crédit pour la rentrée mais il n'en est rien", note Ari Bitton d'AB Courtage. Selon Empruntis.com, un prêt à taux fixe se négocie aujourd'hui autour de 4 % sur 15 ans et 4,30 % sur 20 ans. Des taux attractifs pour une sécurité maximale. Quelles que soient les fluctuations de taux, la mensualité ne bougera jamais. " Dans une période de remontée des taux, c'est la sécurité absolue ", conseille Maël Bernier d'Empruntis.com

Les taux révisables risqués sauf sur les courtes durées

Les taux révisables sont risqués car ils évoluent en fonction de l'Euribor 3 mois ou 1 an, lui-même adossé au principal taux directeur de la BCE, en hausse de 0,50 point depuis le début de l'année (1,50 % aujourd'hui). De fait, " la tendance reste à la hausse et l'écart avec un taux fixe s'affaiblit", poursuit Artémis Courtage. Un avis que ne partage pas Cafpi. " L'euro est solide, l'inflation maîtrisée et il n'y a donc pas de raisons directes à court terme de voir une nouvelle augmentation du principal taux directeur de la BCE ", note Philippe Taboret. Pour l'heure, on peut tabler sur des taux entre 3,10 et 3,70 % selon le degré de sécurité du prêt, les formules proposées étant sécurisées par un cap (de 1 à 3 points) plus ou moins protecteur. Exemple : si le taux proposé s'établit à 3,70 %, le taux maximum ne pourra jamais excéder 4,70 % (Cap 1 point) ou 5,70 % (cap 2 points). Dans un contexte de fébrilité des marchés, privilégiez un cap 1 point et une durée courte.

(1) Scénario optimiste : taux à 3,65 % (mensualité : 1175 €) augmentant à 4 ,15 % à partir de la 2e année et jusqu'aux 10 ans du prêt (mensualité : 1226€ ). (2) Scénario moyen : taux à 3,65 % la première année (mensualité : 1175€ ), passant à 4,15 % la seconde (mensualité : 1 226 €), puis à 4,35 % la 3e (mensualité : 1245 € ) et à 4,65 % la 4e année (mensualité : 1273 € ). Ensuite, taux redescendant à 4,35 % de la 5e à la 10e année (mensualité : 1 245 €). (3) Scénario catastrophe : taux à 3,65 % la première année (mensualité : 1 175 € ), passant à 4,15 % la seconde année (mensualité : 1 226€ ) et à 4,65 % ensuite jusqu'à la 10e année (mensualité : 1 275€ ).

Colette SABARLY