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Immobilier : comment investir à la montagne ?

Les ventes de chalets et appartements à la montagne ont chuté. Les prix ont commencé à baisser. Les acheteurs ont repris la main, mais doivent rester sélectifs.

Immobilier : comment investir à la montagne

Investir dans l'immobilier à la montagneActivité en recul, prix stables ou en baisse, même dans les stations de sports d’hiver les plus huppées… Les investisseurs peuvent faire des affaires, mais ils doivent se montrer sélectifs et cibler la qualité.

Où investir ?

La France compte plus de 250 stations de montagne, réparties sur 7 massifs, ce qui offre au futur propriétaire d’un pied-à-terre à la montagne l’embarras du choix. Dans tous les cas, il faut prendre le temps de se familiariser avec la station visée en y séjournant en hiver, voire en été.Comme pour toute résidence secondaire, le temps de trajet et l’accessibilité de la station ne doivent pas être négligés. Dans l’optique d’un achat plaisir, pour son seul usage, les goûts et les habitudes de ski priment. Mais si l’acheteur pense location et à plus long terme, revente, « il est impératif, recommande Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, de privilégier des stations de haute altitude, à partir de 1.600 mètres, bien enneigées et dont les domaines skiables ont une taille significative. »Les petites stations aux équipements vieillissants et qui n’ont pas le chiffre d’affaires suffisant pour investir, sont à proscrire. « L’enneigement et l’emplacement, ainsi que les équipements de loisirs restent les règles d’or,insiste Virginie Armanet, responsable MeilleursAgents.com en Rhône-Alpes. Si vous ne pouvez vous offrir le pied des pistes, privilégiez le cœur des stations. »

Quel budget y consacrer ?

La variété du parc donne l’opportunité d’acheter pour tous types de budgets. Plus les biens sont grands, plus le prix au mètre carré croît. Les écarts de prix d’une station à l’autre sont très importants. Par exemple, il faudra débourser, en moyenne, selon les Notaires de France, entre 1.700 et 2.000 euros le mètre carré, pour un appartement ancien à la Mongie, dans les Pyrénées, quand un studio à Val-d’Isère, en Savoie se négocie de 5.170 à 6.760 euros le m2 (au 30 septembre 2013).

Le classement des 25 premières stations de ski françaises de MeilleursAgents.com, au 1er décembre 2013 (voir tableau ci-dessous), confirme l’hétérogénéité des prix. Les stations alpines « chics » de Megève, Val-d’Isère et Courchevel se hissent aux trois premiers rangs, fortes d’un prix moyen au mètre carré dans l’ancien de respectivement 7.721 euros, 6.494 euros et 6.376 euros. Les moins chères du Top 25 sont Super-Besse (1.212 euros), dans le Massif central, Les Rousses (2.001 euros), dans le Jura, et Oz-en-Oisans (2.071 euros), dans les Alpes du Nord. Dans le neuf, rare, les prix s’envolent : par exemple, à Méribel, dans le quartier prisé du Belvédère, 7 appartements de luxe, à l’Aspen Park & Lodge, sont commercialisés entre 14.000 et 20.000 euros le m2.

Est-ce le bon moment ?

En un an, côté acheteurs, les ­conditions se sont améliorées. Ce n’est pas l’effondrement des prix, malgré une dégradation de l’activité, mais la baisse est bien enclenchée. « En Savoie, dans les stations de la Tarentaise, après une hausse de plus de 100 % en dix ans,relève Me Pascal Jafflin, notaire à Albertville, les prix des appartements anciens ont chuté de 8,8 % entre le 1er juillet 2012 et le 30 juin 2013. » Ils reculent aussi de 4,6 % dans les Trois-Vallées et de 2,6 % en Maurienne.

En dépit de la correction, les prix restent à des niveaux élevés si l’on vise le prestige de l’emplacement, le confort et la qualité de l’habitat. A Chamonix, détaille Sylvie Squinabol, responsable chez Peak Immobilier, « les prix sont stabilisés autour de 5.000 euros par m² en moyenne. Dans les secteurs privilégiés et selon l’infrastructure du bâti, il faut compter 6.500 voire 6.800 euros du mètre carré ».

Les bonnes affaires ne sont pas faciles à dénicher, mais des marges de manœuvre existent. Depuis peu, le marché se ressaisit. L’offre s’élargit. Les vendeurs prennent conscience qu’ils ont une fenêtre de tir pour profiter de l’abattement supplémentaire de 25 % sur les plus-values immobilières jusqu’au 31 août 2014. « Depuis fin décembre, le marché se débloque, observe Benjamin Berger, directeur d’exploitation de l’agence Cimalpes à Courchevel. Nous rentrons davantage de biens à la vente. Le choix s’améliore. Les acheteurs anglais sont de retour. » Les investisseurs peuvent espérer une décote alors que des propriétaires sont pressés de signer un compromis avant l’été pour profiter d’une fiscalité allégée.

Il est aussi judicieux de s’intéresser, à l’intérieur d’un domaine skiable prestigieux, à des stations moins courues mais reliées aux stations phares, ce qui permet d’acheter des logements moins chers mais de qualité. Par exemple, Cerenicimo a vendu un programme neuf de résidences de tourisme quatre étoiles à Auris-en-Oisans, petite station reliée à l’Alpe d’Huez, pour 2.800 euros le m2. Alors que les grands volumes, en raison de leur rareté, peuvent se négocier à plus de 20.000 euros le m2 à Courchevel 1850, on peut, pour de plus petits budgets, cibler Courchevel 1550 ou Méribel Village. Il faut aussi regarder du côté des 500 appartements anciens qui vont être rénovés et mis en vente par la Compagnie des Alpes, via la Foncière Rénovation Montagne.

 

Anne-Sophie Vion, Les Echos