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L'immobilier frémit mais l'endettement s'accroît

Malgré la crise, la France reste un des pays où l'immobilier n'est pas redescendu à un niveau normal par rapport au revenu des ménages.

Logement, l'immobilier frémit mais l'endettement s'accroît

La solvabilité des acheteurs se dégrade malgré les faibles taux d'intérêt.

Les transactions immobilières sont plus nombreuses depuis juin, relèvent certains professionnels. A commencer par les notaires, pour lesquels l'amélioration de l'activité a été sensible de mai à fin juin. « La proportion des études enregistrant une augmentation du nombre des compromis de vente signés est ainsi passée de 18 % à 23 % en deux mois », relèvent-ils dans leur note de conjoncture de fin juillet. C'est en partie un phénomène saisonnier, par ailleurs « acquéreurs et vendeurs s'empressent de conclure, redoutant qu'après la période estivale, les conditions de la rentrée leur soient moins favorables », estiment les notaires, qui pensent en majorité que cela ne devrait pas durer. 52 % des notaires sondés fin juin se déclarent pessimistes pour la suite à court terme.

 
 

Mais rien n'est moins sûr que la thèse d'un feu de paille. Car d'autres acteurs font le même constat de reprise d'activité. Sur le segment des maisons individuelles neuves, l'observatoire des constructeurs, Caron-Markemetron, mesure une augmentation en juin du nombre de ventes en Ile-de-France et dans le Nord par rapport à juin 2012 et malgré la poursuite du plongeon en Bretagne et dans l'est de la France, en moyenne nationale, le recul est limité à 7 %. L'un des principaux constructeurs, Maisons France Confort (MFC), a dévoilé pour sa part le 5 août des résultats marqués par une hausse de ses prises de commandes au deuxième trimestre (à distinguer du chiffre d'affaires, qui reflète les commandes passées). Elles ont été quasi stables en nombre (-1 %) par rapport au deuxième trimestre 2012 et en hausse de 7 % en valeur, Surtout, MFC a enregistré en juin un bond de 18 % de ses commandes en valeur par rapport à juin 2012 avec de premières indications d'une tendance identique en juillet.

Marché risqué

Dans le même temps, les Français s'endettent davantage. Les octrois de crédits immobiliers ont fait un bond au deuxième trimestre et depuis janvier, l'apport personnel a baissé de 7 % sur un an, selon l'observatoire Crédit Logement-CSA de juillet 2013. La faiblesse des taux d'intérêt ne suffit pas à expliquer le phénomène : le coût des opérations immobilières financées par emprunt a augmenté en juillet, pour atteindre 3,88 années de revenus, alors que la structure de la clientèle n'a pas évolué significativement. Ce n'est pas un record, le plus haut était quatre années de revenus, en avril 2007, suivi d'un pic en octobre 2010, mais ce phénomène n'est pas fait pour assainir le marché.

Car il reste, a encore souligné récemment l'OCDE, anormalement cher comparé aux autres pays. L'OCDE, qui surveille deux ratios, d'une part le rapport prix du logement/loyer du même logement (mesure de la rentabilité d'un achat immobilier) et le rapport prix du logement/revenu de l'acheteur (mesure de la possibilité de financer un achat immobilier), juge l'immobilier surévalué dès lors que ces deux ratios dépassent leur moyenne de longue période et c'est le cas en France, qui réussit l'exploit d'être dans le peloton de tête des pays de l'OCDE souffrant de surévaluation, avec la Belgique, la Norvège, le Canada et la Nouvelle-Zélande. Les prix au quatrième trimestre 2012 font ressortir un ratio prix/revenus 33% au-dessus du ratio moyen de longue période (depuis 1980), calcule l'OCDE. Seule la Belgique fait pire (49 % de plus). Le Canada se classe troisième avec des prix dépassant actuellement de 30 % son ratio de long terme.

Dans ces conditions, il reste à voir si les mesures du projet de loi sur le logement, l'immobilier et l'urbanisme présenté au Parlement à l'automne parviendront, dans les années à venir, à assainir la situation en mettant fin à l'insuffisance de construction de logements. Auquel cas l'assainissement sera douloureux pour les acheteurs actuels. Le retour des prix à un niveau plus soutenable signifierait pour eux une moins-value à la revente, alors que leur endettement s'accroît.

Myriam Chauvot