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Résidences secondaires : abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values

La durée minimale de détention d’une résidence secondaire, au terme de laquelle elle est exonérée d’impôts au moment de sa vente, sera abaissée à 22 ans contre 30 ans à l’heure actuelle.

Logo Les Echos, Résidences secondaires

Un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % s’appliquera aux cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Le ministre du Budget Bernard Cazeneuve l’a annoncé jeudi au Sénat. Cette décision s’inscrit dans le cadre de la réforme du régime d’imposition des plus values immobilières sur les résidences secondaires. « Dès le 1er septembre », la durée minimale de détention d’une résidence secondaire, au terme de laquelle elle est exonérée d’impôt sur le revenu au moment de sa cession, sera abaissée à 22 ans contre 30 ans à l’heure actuelle, a précisé le ministre.

En outre, l’exonération au titre des prélèvements sociaux - CSG et CRDS - interviendra désormais de manière « beaucoup plus linéaire, beaucoup plus dégressive » chaque année, et sera totale au bout de 30 ans, a indiqué le ministre. Cette réforme du régime d’imposition des plus values immobilières sur les résidences « autres que la résidence principale des contribuables et les logements mis en location », avait été annoncée par le président de la République François Hollande à la mi-juin.

« Pour favoriser les constructions de logements, pour fluidifier le marché, pour faire en sorte que ceux qui ont le souhait d’accéder à la propriété ou qui ont vocation à être locataires de logements puissent le faire dans des conditions financières qui n’obèrent pas leur pouvoir d’achat, nous avons décidé de modifier le régime applicable aux plus-values immobilières », a rappelé devant les sénateurs Bernard Cazeneuve. Le régime d’abattement fiscal mis en place en 2011 « incitait les propriétaires d’immeubles à garder leur bien longtemps, là où dans la crise on a au contraire besoin d’avoir un marché fluide », a fait valoir le ministre.

Conformément aux annonces de François Hollande, les abattements pour durée de détention sur les terrains à bâtir seront supprimés, ce qui réduira l’incitation à la rétention du foncier disponible pour la construction de logements.

Quelles modalités d’application ?

On ignore encore quelles seront les modalités d’application du nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières, mais d’après les propos du ministre, il y aura des abattements à deux vitesses : l’un concernant l’impôt sur le revenu et l’autre les prélèvements sociaux (aujourd’hui de 15,5 %) puisque deux durées différentes pour une exonération totale sont évoquées : la première de 22 ans et la seconde de 30 ans.

Dès lors, on ne reviendrait pas exactement à l'ancien régime de taxation des plus -values immobilières puisque du temps où elles étaient exonérées au bout de 22 ans de détention (régime des plus-values à long terme pour les biens détenus depuis plus de deux ans), l’assiette des prélèvement sociaux était la même que celle de l'impôt sur le revenu. En outre, pour le calcul de l’impôt, on appliquait au prix d’acquisition un coefficient d’érosion monétaire afin de tenir compte de l’inflation, ce qui n’est pas évoqué aujourd’hui.

L'ancien système était le suivant : sur la plus-value brute, déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition et corrigée des effets de l’érosion monétaire, on appliquait un abattement de 5 % par année pleine de détention (au-delà de la deuxième). En outre, afin d’atténuer les effets de la progressivité de l’impôt sur le revenu, le législateur avait mis en place un système particulier d’imposition. Il consistait à ajouter le cinquième de la plus-value imposable au revenu global du contribuable, puis à multiplier par cinq le supplément d’impôt ainsi obtenu.

Par ailleurs, les prélèvements sociaux étaient appliqués uniquement à la plus value nette imposable. Dans le nouveau régime, ce ne sera pas le cas, même si, comme l’a indiqué le ministre « l’exonération au titre des prélèvements sociaux interviendra de manière progressive chaque année ».

Des réactions mitigées

Bien qu’en théorie favorable à une reprise des transactions sur le marché, l’annonce de cette mesure est accueillie avec un certain scepticisme. Pour Bernard Cadeau, président d’Orpi (réseau immobilier), « on lève un coin du voile », mais il avoue rester sur sa faim car «  on ignore encore quelles seront les modalités d’application du dispositif aboutissant à une exonération d’impôt au bout de 22 ans. L’abattement sera-t-il linéaire ou pas   » ? S’interroge-t-il. « Le marché a besoin de simplicité, de visibilité et de stabilité et aujourd’hui, plus personne ne s’y retrouve. Enfin, l’annonce d’un dispositif plus favorable entrant en vigueur le premier septembre a pour effet de paralyser les transactions jusqu’à cette date ».

Marie-Christine Sonkin avec AFP