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Logement : vaut-il mieux acheter ou louer ?

Acheter ou louer son logement ? Opter pour le neuf ou l'ancien ? Que penser des SCPI ? Voici quelques-unes des questions qui animent l'investisseur de 40 ans

Logement : vaut-il mieux acheter ou louer ?

Question n°1 : faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

À quarante ans, se pose encore souvent la question de l’achat immobilier, notamment pour les couples qui habitent en région parisienne ou dans les grandes métropoles de province.

Acheter sa résidence principale oblige à rembourser l’emprunt. C’est donc une sorte d’épargne forcée mais destinée à acquérir un bien tangible, qui a une vraie valeur d’usage puisque vous l’habitez. C’est aussi et surtout le moyen de se mettre à l’abri pour ses vieux jours. Une fois à la retraite, quand vos revenus diminueront, vous serez au moins propriétaire, sans loyer à débourser, ni crédit à rembourser.

Tout n’est cependant pas aussi simple. Si acheter sa résidence principale peut être une bonne opération, à Paris et dans certaines autres villes, compte tenu du niveau des prix atteints au m2, c’est parfois plus difficile. Un certain nombre de paramètres entrent en compte, au premier rang desquels les niveaux des prix à l’achat et ceux des loyers.

Calculer la rentabilité locative d’un logement permet de se faire une première opinion. Prenez le loyer annuel et divisez-le par le prix du logement, plus le ratio qui en découle est bas et plus il devrait être préférable de louer. Il faut ensuite intégrer votre apport personnel : plus il est élevé, plus au contraire vous aurez intérêt à acheter, puisque vous devriez bénéficier d’excellentes conditions de crédit. Enfin, il convient de comparer les frais déboursés par un locataire à ceux qui sont à la charge d’un propriétaire. Le second aura en plus à supporter les frais de notaire, le frais de garanties pour le prêt, les éventuelles charges de copropriété, la taxe foncière notamment.

Pour amortir tous ces frais, il faut rester un certain temps dans le logement acheté. En plus de ces éléments tangibles, il faut prendre en compte vos prévisions sur l’évolution du marché immobilier et sur celui de l’épargne financière. Avant 2011, les prix de l’immobilier ont progressé régulièrement pendant plus de 15 ans, laissant espérer de solides plus-values à la revente. Mais, bien malin qui pourrait dire aujourd’hui comment les prix vont évoluer demain ! Une hausse régulière des prix ne paraît pas d’actualité, rendant l’achat immobilier plus incertain en termes de plus-value et donc de rentabilité. Faut-il alors rester locataire et placer le montant de votre apport personnel ? Difficile aussi d’y voir clair sur le marché de l’épargne. Le placement sûr par excellence, le fonds en euros de l’assurance-vie ne rapportait plus que 2,80 % en moyenne en 2013, et il devrait continuer à s’éroder dans les années à venir.

Le courtier en crédit Meilleurstaux.com a réalisé une étude en septembre 2014, dans laquelle il indique, selon la taille et la localisation du logement, s’il vaut mieux l’acheter ou le louer. Il est conseillé d’acheter un 50 m2 à Brest, Perpignan ou Strasbourg plutôt que de le louer, l’achat étant rentable dès deux ans dans les deux premiers cas et à partir de deux ans et demi dans le dernier.

Dans le même temps, il est déconseillé d’acheter à Montreuil, Paris ou Boulogne-Billancourt, où l’achat sera respectivement rentable à partir de 22, 21 et 20 ans et demi… Le courtier a fait le même exercice pour les 39 plus grandes villes de France et pour des tailles de logements de 30 m2, 50 m2, 70 m2 et 100 m2. Quelle que soit la taille du logement acheté, Paris n’est jamais une bonne affaire !

Difficile cependant de donner une réponse catégorique sur l’opportunité d’acheter ou de louer. Sauf, bien sûr, à utiliser des calculateurs où vous pourrez tester les opérations en fonction de votre situation propre. Mais là encore vous devrez tabler sur des hypothèses pour le rendement de l’épargne et la hausse des prix de l’immobilier.

Question n°2 : investir dans l’immobilier locatif, une bonne idée ?

Les placements immobiliers peuvent avoir du charme, mais à condition de disposer d’une faculté d’emprunt importante et d’avoir d’autres placements de type financier à côté.

Les placements immobiliers sont en effet peu liquides et en cas de coup dur il faut pouvoir mobiliser l’épargne de ses livrets ou de son assurance-vie. Ces conditions préalables posées, l’immobilier locatif peut être une bonne source de diversification de votre épargne. Il a cette vertu d’être un placement aux performances assez stables, mais pas nécessairement très rémunératrices. Dans le neuf par exemple, avec le dispositif Duflot-Pinel, la rentabilité brute (hors avantage fiscal) varie de 2,8 % à 4 % au maximum. Avec les 15 % de charges, vous pouvez compter sur une rémunération nette de 2,5 % à 3,5 %. Mais vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pendant 6, 9 ou 12 ans qui peut atteindre respectivement et sur l’ensemble des différentes périodes, 36 000 euros, 54 000 euros et 63 000 euros.

Les quadragénaires plus fortunés, peuvent se tourner vers l’immobilier ancien de centre-ville à restaurer, avec le dispositif Malraux. Ici le ticket d’entrée est plus élevé (400 000 à 500 000 euros, contre 300 000 euros pour le Pinel), mais vous achetez toujours du bel ancien, dans des zones sauvegardées où la demande locative est normalement plus forte que le neuf trop souvent situé en périphérie.

L’avantage fiscal est aussi plus conséquent, de 22 000 à 30 000 euros par an, pendant trois ou quatre ans (soit de 66 000 à 90 000 euros sur trois ans par exemple) et la rentabilité peut être légèrement supérieure à celle du neuf. Rien ne vous empêche non plus, d’acheter dans du bel ancien, pour louer, sans l’avantage fiscal Malraux.

Question n°3 : que penser de l'investissement dans la pierre/papier ?

Pour avoir des produits encore plus rentables, il faut miser sur des segments auxquels les particuliers, sauf à être très fortunés, n’ont pas accès, comme l’immobilier tertiaire, de bureaux ou de commerces.

Ici, la rentabilité peut grimper jusqu’à 7 % ou 8 % brut. Comme le ticket d’entrée est très élevé, la seule solution consiste souvent à passer par les SCPI, des fonds composés justement d’immobilier tertiaire, dont vous pouvez acheter des parts. Les SCPI de rendement ont distribué en moyenne 5,13 % en 2013, mais certaines distribuent jusqu’à 6 %.

Se constituer un capital immobilier à crédit

L’immobilier en direct comme via des SCPI peut s’acheter à crédit. On peut donc se constituer un placement sans rien avoir à y investir préalablement. C’est évidemment tentant, sauf si à 40 ans, vous avez déjà consommé votre capacité d’emprunt pour acheter votre résidence principale. Là encore, privilégiez la SCPI, la somme à emprunter sera beaucoup moins importante.

Acheter une résidence secondaire ?

Il s’agit généralement d’un achat pour se faire plaisir. L’opération est rarement rentable financièrement, même pour ceux qui consentent à louer leur logement quelques semaines dans l’année. Tout dépend donc de votre surface financière. Si vous avez une forte capacité d’emprunt et que vous êtes prêts à supporter les dépenses liées à l’achat de votre résidence secondaire, pourquoi pas ! D’autant que le coût des crédits n’a jamais été aussi bas et que les prix des résidences secondaires ont été fortement corrigés dans la plupart des régions de France depuis la crise de 2008 (jusqu’à -30 % selon les secteurs).

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