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La loi Duflot est-elle réellement intéressante pour les investisseurs ?

Entrée en vigueur le 1er janvier 2013, la loi Duflot semble au premier abord plus intéressante pour les investisseurs que le précédent dispositif.

Duflot Immobilier Défiscalisation

Si la loi Scellier offrait une déduction fiscale de 13% ; la loi Duflot élève ce chiffre à 18%. Toutefois, ses conditions d’application sont nettement plus strictes. Le plafonnement des loyers à 20% en dessous des prix habituels interroge quant à lui les investisseurs, tout comme les conditions de ressources des locataires, largement revues à la baisse.

Combler les manques du dispositif Scellier

La loi Scellier offrait jusqu’à 13% de réduction d’impôt sur 9 ans, et même davantage pour ceux qui s’engageaient à louer sur une plus longue durée. Jusqu’en 2012, ce dispositif avait permis de booster le potentiel des investisseurs, dans un contexte où la moitié des ventes de logement neuf relevait des investissements locatifs.

Toutefois, avec le temps, le dispositif Scellier a montré quelques signes de faiblesses. Trop de constructions neuves dans des zones sans besoins particuliers, trop de logements vacants du fait d’un prix trop élevé… la nouvelle loi Duflot entend donc clairement rectifier les imperfections constatées.

Les avantages de la loi Duflot pour les investisseurs

Les investisseurs seront séduits par les avantages fiscaux propres à la loi Duflot. Alors qu’en Scellier BBC (Bâtiments Basse Consommation), la réduction maximale était de 13%, en Duflot, elle fait un bond en avant et passe à 18%. La réduction peut donc atteindre les 6.000€ par an contre seulement 4333€ avec la loi Scellier.

Autre point fort, le dispositif Duflot est applicable dans la limite d’un plafond de surface habitable de 5.500€ au m², quelle que soit la zone où se situe le logement.

Un seuil bien supérieur à celui du dispositif Scellier. De quoi donner des ailes aux investisseurs qui pourront plus aisément s’offrir des biens très recherchés tels que des deux pièces dans les grandes villes, un placement réputé sûr.

Plafonnement des niches fiscales : des avantages fiscaux limités

Toutefois, dans le cadre de la nouvelle loi Duflot, les investisseurs dont la pression fiscale est forte seront clairement désavantagés.

En effet, le plafonnement des niches fiscales à 10.000€ depuis janvier 2013 limite considérablement le cumul de ces avantages qui, avec la loi Scellier, était de 18.000€ + 4% du revenu imposable.

De plus, au-delà du plafond de 300.000€ annuels aucun avantage n’est désormais accordé. Or, avec le dispositif Scellier, l’excédent pouvait être appliqué sur l’impôt au cours des 6 années suivantes.

Plafonnement des loyers et conditions de ressources : de nouvelles contraintes

La coloration sociale du dispositif Duflot est très nette, ce qui induit, pour les investisseurs, un cadre d’application plus strict et des contraintes plus importantes.

Première obligation, les prix pratiqués devront être plafonnés 20% en dessous des loyers du marché.

De plus, les locataires seront quant à eux soumis à des conditions de ressources strictes. Ainsi, par exemple, en zone A bis, regroupant Paris et sa proche banlieue, ce seuil est établi à 36.502€ pour une personne seule et 85.384€ pour un couple avec 2 enfants. En zone B2, comme par exemple à Gap, Narbonne ou Besançon, ce seuil sera de 26.776€ pour une personne seule et de 51.913€ pour un couple avec deux enfants.

Bien que ces ménages constituent la majorité du marché du locatif, cette mesure risque toutefois d’effrayer une partie des investisseurs, avec des rendements immobiliers très certainement réduits.

Investir en Duflot, ou non ?

Avant de se lancer dans ce type de projet, l’investisseur devra étudier scrupuleusement le type de logement qu’il convoite, son emplacement, mais aussi la problématique du plafonnement des loyers. Les investisseurs seront donc probablement frileux en 2013, malgré les avantages fiscaux promis.