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Logements : tout est réuni pour une baisse des prix du marché en 2013

Des taux d'intérêt historiquement bas limitent encore la baisse des prix. Dans un marché gelé elle devrait s'accélérer. Les acheteurs d'un 1er bien immobilier ont de plus en plus de mal à concrétiser.

Logements : tout est réuni pour une baisse des prix du marché en 2013

A taux d'intérêt constant, « cette année, les prix de l'immobilier ancien ne devraient que légèrement baisser, de 1 % à 2 %,  estime le réseau d'agences Century 21, qui a dressé hier un état des lieux du marché. En revanche, si les taux montent, il y aura un décrochage des prix de 5 % à 15 % ». La Fnaim attend de même une baisse des prix très limitée. Mais celle-ci pourrait être nettement plus importante, vu la poursuite de l'effondrement des transactions : plus de 850.000 en 2011, 650.000 en 2012 et de 550.000 à 600.000 opérations cette année, anticipe Century 21.

 
 

Le dernier trimestre n'a pas changé la donne : les prix dans l'ancien résistent. En moyenne nationale, ils sont restés stables selon la Fnaim et la baisse s'est limitée à 1,9 % en un an, selon Century 21, à 3.484 euros (- 2,8 %) pour les appartements et 2.068 euros (- 1,6 %) pour les maisons . « La correction se révèle plus forte sur le segment des appartements, souligne Century 21.  Les maisons font davantage l'objet de transactions effectuées par des secundo-accédants, lesquels bénéficient pour leur projet de la plus-value réalisée par la revente de leur précédent logement. » Les appartements subissent une contraction du volume de ventes plus forte, de 19 % sur un an, contre  13 % pour les maisons.

 

Pouvoir d'achat en baisse

Cela traduit le fait que l'accession à la propriété devient de plus en plus une mission impossible pour les acheteurs d'un premier bien immobilier (les « primo-accédants), qui calent face à un niveau de prix trop élevé au vu de leur pouvoir d'achat. Pour mémoire, avant la modeste baisse de 2012, le prix moyen au mètre carré des appartements avait augmenté de 19,7 % sur la période de 2009 à janvier 2012, contre 10,4 % pour les maisons.

« Le pouvoir d'achat immobilier reste au voisinage de ses plus bas, commente le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), émanation du ministère de l'Ecologie et du Logement. Pour acheter le même logement, "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s'endetter sur 32 ans, contre 15 ans en 1965 ou en 2000. » Les statistiques mensuelles de l'économiste Jacques Friggit, du CGEDD, montre que le marché immobilier français est positivement en lévitation, loin des réalités économiques. « Au troisième trimestre 2012, le prix des logements anciens en France, rapporté au revenu par ménage, est supérieur de 78 % à la tendance longue qu'il avait suivie sur la période 1965-2001 », poursuit le CGEDD. Le fait que les taux d'intérêt sont à leur plus bas niveau historique (3,22 %) n'y change rien, car outre que les prix ont monté, les conditions de crédit se sont durcies. « Le montant de l'apport personnel nécessaire pour acheter un logement avec une mensualité de 1.000 euros sur 20 ans est proche du double de celui qu'il fallait au 1er semestre 2009, soit 30.184 euros aujourd'hui, contre 15.055 euros à l'époque », souligne Century 21.

La situation est devenue intenable. Comme en témoigne l'évolution des délais moyens de vente. Ils se sont allongés de neuf jours en un an pour atteindre 87 jours, note Century 21. Il faudra bien que les vendeurs plient. « Seule une baisse des prix substantielle, de l'ordre de 5 à 10 %, permettrait la reprise de l'activité », commente le réseau immobilier. Et encore… L'analyse du CGEDD tend à montrer, elle, qu'il faudrait en fait une baisse bien plus importante afin d'assainir le marché. Preuve du malaise, au quatrième trimestre, les investisseurs locatifs l'ont déserté en masse (lire ci-dessous).

 

Une seule région en hausse

Résultat, sur la totalité des régions françaises, seule Provence-Alpes-Côte d'Azur voit son prix moyen au mètre carré progresser (+ 1,9 %). « Lorsque les prix corrigent de plus de 5 %, l'activité résiste », assure Century 21. Ainsi, en Lorraine, où le prix au mètre carré recule de 5,7 %, l'activité ne se replie que de 6,6 %. De même dans le Nord - Pas-de-Calais et en Picardie, où les prix baissent de 5,3 %, le nombre de transactions ne fléchit que de 8,5 %. En Poitou-Charentes, l'activité repart à la hausse (+ 15,5 %) après une forte baisse de son prix moyen au mètre carré (- 9,8 %). En revanche, en Bretagne, où le prix recule très peu (- 1,1 %), les transactions s'effondrent de 28 %. Même situation dans le Limousin. Idem en Ile-de-France : le prix ne recule que de 1,1 %, mais les ventes baissent de 18 %.

Le seul département francilien où le prix augmente est le plus populaire et le moins cher : la Seine-Saint-Denis, à + 3,8 % à 3.278 euros, avec des ventes ne baissant que de 3 %). Paris reste en lévitation, mais pour combien de temps ? Le prix moyen au mètre carré y a progressé de 1,5 % pour atteindre - nouveau record historique - 8.518 euros avec, en contrepartie, un plongeon de 24 % du nombre des transactions et des délais de vente rallongés de 15 jours à 59 jours.

 

Myriam Chauvot, Les Echos