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Vente immobilière en viager : ce qu'il faut savoir

Vendre un logement en viager, c’est transformer sa valeur en revenus ­réguliers. Quels avantages à la vente en viager ?

En viager

Une vente d’appartement ou de maison peut se faire en viager, avec une partie du prix payé comptant, qu’on appelle « le bouquet », et une autre sous forme de rente payée jusqu’à la fin de la vie du vendeur. Contrairement aux ventes classiques, qui entraînent l’obligation de déménager, le vendeur en viager peut demander à rester dans les lieux jusqu’au moment de son décès. Le viager peut donc être « occupé » ou « libre ». La vente en viager se fait devant notaire. L’acte comporte un « privilège du vendeur » et une clause résolutoire pour annuler la vente si l’acheteur ne respecte pas ses obligations.

Le viager peut être sur une ou deux têtes, par exemple le couple propriétaire des lieux. Dans ce cas, la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Avantages de la vente en viager

Ce type de vente - statistiquement moins de 0,5 % des transactions en France - permet de disposer d’un capital et d’un revenu sûr et revalorisé jusqu’au décès. Ainsi le vendeur ne change rien à ses habitudes de vie tout en améliorant ses ressources financières. Il n’a plus à supporter les charges de propriété ou de copropriété (taxe foncière, gros travaux, honoraires de syndic…), il ne règle que les factures d’occupation (eau, électricité, taxe d’habitation…) comme un locataire. En contrepartie, les héritiers n’auront aucun droit sur le bien. Si le crédirentier quitte le logement, par exemple pour résider en maison de retraite, il peut le mettre en location.

L’intérêt pour l’acheteur est d’avoir à débourser moins dans l’immédiat (ce qui évite un emprunt à la banque) et de pouvoir réaliser une bonne affaire éventuellement, avec une décote pour occupation si le vendeur reste sur place. Attention, l’acheteur (débirentier) ne peut pas demander à se désengager par la suite, par exemple s’il n’arrive plus à régler la rente (article 1979 du code civil) et s’il décède, ses héritiers doivent continuer l’engagement.

Comment le prix du bouquet est-il déterminé ?

Le prix du bouquet et la valeur de la rente supposent une bonne évaluation du bien. Pour un viager occupé l’intermédiaire mandaté pour l’opération va retrancher la valeur de l’occupation selon l’espérance de vie (par exemple, à 70 ans, application d’une décote de 50 %). Puis, sur cette base, il va déduire le montant du bouquet. La rente va être calculée sur le solde, en fonction de l’espérance de vie du ou des crédirentiers.

Fiscalement, le bouquet n’est pas taxable. La rente est à déclarer comme revenu mais avec un abattement fonction de l’âge au moment de la mise en service : 70 % après 70 ans, 60 % entre 60 et 69 ans, 50 % entre 50 et 59 ans…

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