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L'investissement immobilier locatif encouragé

Outre la notion de placement, la réussite de l'investissement locatif suppose un rendement immobilier et fiscal optimisé.

L'investissement immobilier locatif encouragé

Intérêt de l'investissement locatif encouragé

Les pouvoirs publics d'une part, les particuliers d'autre part, trouvent chacun leur intérêt dans l'investissement locatif.

Les pouvoirs publics encouragent l'investissement locatif par l'adoption de plusieurs lois ou statuts fiscaux. Cette politique répond à 3 objectifs : le développement de l'offre de logements, la perception par l'Etat de recettes fiscales et la création d'emplois indirects dans le secteur du BTP.

Les contribuables trouvent dans l'investissement locatif la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité allégée.

 

Fiscalité de l'investissement locatif

L'Etat encourage la mise en location de biens au moyen de plusieurs dispositifs fiscaux. Depuis 1996, se sont notamment succédé les dispositifs " Périssol", "Besson", "Robien", "Robien recentré" et " Borloo populaire ","Scellier BBC" et plus récemment "Duflot" et "Pinel". La loi dite "Malraux", plus ancienne, est un dispositif particulier appliqué aux secteurs sauvegardés.

Plusieurs principes sont communs à ces mécanismes  :

  • l'engagement pour le propriétaire bailleur de louer le logement (le plus souvent à usage de résidence principale du locataire) durant un certain nombre d'années minimum ( 6 ans en Pinel, 9 ans en Duflot)
  • cet engagement peut être assorti de plafonds de loyers (Robien recentré) et/ou de plafonds de ressources pour le locataire (Borloo populaire) ,
  • l'avantage fiscal prend en général la forme d'une réduction d'impôt (d'une part de l'investissement) pour le propriétaire loueur.

Depuis le début de l'année 2014 (et jusqu'au 31 décembre 2016), la loi Pinel est le nouveau dispositif fiscal pour l'investisseur particulier désirant profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu en faisant l'acquisition d'un bien immobilier.

Il permet un avantage fiscal spécifique pour chaque durée d'investissement choisie par l'investisseur : de 6, 9 ou 12 ans, avec un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 %.

La réduction d'impôt accordée dans le cadre du dispositif Pinel est limitée à :

 - un maximum de 2 investissements par an dans la limite d'un montant global de 300 000 €;

 - avec un plafond d'achat maximum de 5 500 € par m2.

L'obtention de l'avantage fiscal est également soumise à certaines conditions dont :

    -investissement dans les zones concernées ;

    -respect des normes écologiques ;

    -location avec un loyer plafonné ;

    -location non meublée ;

    -respect des plafonds de ressources des locataires, etc.

Il permet de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.

 

Investissement locatif et niches fiscales

Au titre du plafonnement global des niches fiscales, le montant total des réductions ou crédits d'impôt au titre des dispositifs souscrits ne peut dépasser 10 000 euros.

Il existe cependant pour certains dispositifs (outre-mer) un plafond spécifique de 18.000 euros qui s'articule avec le plafond de 10.000 euros.

A noter que le dispositif Malraux se situe hors du champ d'application des niches fiscales.

 

L'investissement locatif est d'abord un placement

Quel que soit le niveau d'imposition des épargnants, l'investissement immobilier locatif demeure en priorité un placement avant d'être un pur produit fiscal.

L'investissement doit donc être déterminé en fonction des qualités intrinsèques et extrinsèques du logement, de son environnement architectural et paysager, de la qualité des accès et de la vigueur du marché local.

La possibilité d'une plus-value à la revente, la constitution d'un complément de revenu ou d'un patrimoine à transmettre comptent autant que les faveurs offertes par la fiscalité dans la décision de se lancer dans l'investissement locatif.