Le dispositif Demessine

La loi Demessine (supprimée le 1er janvier 2011) avait pour objectif d'encourager l'acquisition de logements neufs locatifs en résidences de tourisme situées en Z...

Le dispositif Demessine

Principe du dispositif Demessine

La loi Demessine encourageait l'acquisition de logements neufs (mais aussi réhabilités) en résidences de tourisme classées (au sens de l'arrêté du 14 février 1986) et situées dans une Zones de revitalisation rurales (ZRR).

Prenant la forme d'une réduction d'impôt et non d'une déduction d'impôt, le dispositif loi Demessine était en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010. Il n'est donc plus applicable mais continuait à procurer un avantage fiscal à ceux qui ont investi avant le 1er janvier 2011.

 

Fonctionnement du dispositif Demessine

  • Les investisseurs visés

Le bénéfice de ce dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

  • Les investisssements concernés

Sont éligibles à l'avantage fiscal: les acquisitions de logements neufs  ou en état de futur achèvement, situé dans une résidence de tourisme implantée dans les ZRR.
L'acquisition peut être réalisée en nom propre ou par l'intermédiaire de Sociétés civiles immobilières (SCI) ou de Sociétés civiles de patrimoine immobilier (SCPI).

  • L'engagement du propriétaire

Un bail de type commercial est contracté avec un exploitant pour une durée de 9 ans minimum (imposition au titre des revenus fonciers). Sa rupture éventuelle entraîne la reprise pure et simple de la réduction d'impôt. En cas de non-renouvellement, le versement au preneur d'une indemnité d'éviction garantit la valeur commerciale du bail.

Compte tenu de la nature et de la durée d'engagement, (bail commercial de 9 ans), l'investisseur envisageant une acquisition en "loi Demessine" devait étudier avec précision :

  • la vigueur de l’activité touristique locale ;
  • l’expérience et la solidité financière de la société d’exploitation ;
  • la cohérence du prix d’acquisition par rapport au marché immobilier local. 

 

Fiscalité du dispositif Demessine

  • La réduction d'impôt s'élevait à :

- 25% du prix de revient des logements neufs. Depuis 2009 elle est étalée sur 7 ans au lieu de 6 ans auparavant ,
- ou 20% du prix de revient du logement majoré du coût des travaux de réhabilitation.
Le montant de l'investissement retenu est plafonné à 50.000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100.000 euros pour un couple marié ou lié par un Pacs.
La récupération de la TVA est possible sous réserve de conserver le bien durant 20 ans.
Le dispositif Demessine est concerné par le plafonnement des niches fiscales.

  • Un droit de jouissance de 8 semaines par an

Le propriétaire peut occuper le bien acquis durant 8 semaines par an maximum. Cette possibilité est toutefois à déclarer comme avantage en nature dans la déclaration des revenus fonciers.
Il faut pour cela inscrire les revenus qui auraient été normalement perçus si le logement avait été loué pendant les 8 semaines. Si l'occupation excède 8 semaines, l'avantage fiscal peut être repris (sous la forme d'un remboursement de la réduction d'impôt auprès de l'administration fiscale). Si l'occupation est inférieure à 8 semaines, le logement est considéré comme loué toute l'année et bénéficie toujours de l'avantage fiscal.

Si le dispositif a pris fin le 1er janvier 2011, la réduction s'est appliquée encore pour les dépenses de travaux dans le cadre de la réhabilitation du logement jusqu'au 31 décembre 2012, avec une réduction d'impôt de 20%.