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Qu'est-ce que l'usufruit ?

Souvent constitué au bénéfice du conjoint survivant lors d’une succession, l’usufruit peut également être utilisé comme outil d’optimisation patrimoniale et alléger le montant des impositions dues.

Propriété : l'usufruit

Définition de l’usufruit

Le droit de propriété comporte trois volets : l’usus, le fructus et l’abusus. Défini par le code civil, l’usufruit est issu du démembrement de la pleine propriété.

L’usufruit (usus et fructus) confère à son titulaire le droit d’utiliser un bien et/ou d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire les revenus qu’il produit, sans en être le plein propriétaire.
Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien (abusus seul). Il ne peut bien sûr donner ou vendre que la nue-propriété qui lui appartient, mais l’acquéreur ou le donataire aura la pleine propriété du bien au terme de l’usufruit.

L’usufruit est le plus souvent viager : il dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint à son décès, sauf clause de réversion d’usufruit.

L’usufruit peut également être prévu pour une durée fixe, on parle d'usufruit temporaire, sous deux réserves :

  • si l’usufruitier meurt avant l’arrivée du terme prévu, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient immédiatement plein propriétaire ;
  • si c’est une société ou une association qui est usufruitière, l’usufruit ne peut avoir une durée supérieure à 30 ans.

Applications de l’usufruit

L’usufruit est généralement constitué dans le cadre d’une succession. Il peut également naître de la volonté des parties (donation, vente ou apport en société, par exemple) ou d’une décision de justice (prestation compensatoire).

L’usufruit peut porter sur des biens meubles (portefeuille de valeurs mobilières, etc.) et/ou immeubles.

Des parents peuvent alléger leur fiscalité en transmettant, de leur vivant, l’usufruit d’un bien immobilier à leurs enfants. Ceux-ci pourront alors y habiter ou percevoir les revenus générés par la location du bien.

L’usufruit et la nue-propriété peuvent être cédés distinctement à titre onéreux ou gratuit.

Enfin, l’usufruit peut être éventuel lorsque son exercice dépend notamment de l’ordre des décès futurs.

Exemple :
Richard et Françoise ont un fils, Olivier, marié avec Christelle. Richard vient à disparaître. Par hypothèse, l'usufruit de sa succession revient en totalité à son épouse, Françoise, la nue-propriété revenant à son fils, Olivier.
Si ce dernier décède avant sa mère, l’usufruit de sa part en nue-propriété reviendra à son épouse Christelle. Si Christelle décède également avant sa belle-mère, son usufruit sera demeuré non réalisé ou « éventuel ».

Droits et devoirs de l’usufruitier

L’usufruitier maintient le bien en état et en supporte les charges (taxes, charges de copropriété). L’usure normale des biens ne donne pas droit à indemnisation au profit du nu-propriétaire.

Le code civil prévoit une obligation de réaliser un inventaire des biens et également de verser une caution pour garantir les droits du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire peut cependant dispenser l’usufruitier de ces formalités.

Le nu-propriétaire doit respecter l’ensemble des droits de l’usufruitier et a, en principe, la charge des grosses réparations (travaux importants sur les murs, la toiture, etc.).

Fiscalité de l’usufruit

L'usufruitier n'est pas imposable à l’impôt sur le revenu au titre de l’occupation gratuite du logement.

Il est cependant redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.

Au regard de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bien est inclus dans le patrimoine de l’usufruitier, selon la fraction qu’il détient, pour sa valeur en pleine propriété.

Usufruitier et nu-propriétaire sont imposés séparément au titre de l’ISF lorsque :

  • le nu-propriétaire, acquéreur de la nue-propriété du bien, n’est pas l’héritier présomptif de l’usufruitier, son descendant, son donataire ou une personne interposée à ces derniers (présomption de l’article 751 du Code général des impôts) ;
  • l’usufruit légal du conjoint survivant a été constitué sur le fondement des anciennes dispositions applicables (avant 2002 essentiellement). Cette imposition séparée n’est pas applicable aux successions ouvertes depuis le 1er juillet 2002.

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