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Savez-vous comment les banques fixent les taux des crédits immobiliers proposés aux particuliers ?

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, au vu des taux actuels, vous avez tout intérêt à solliciter votre banquier pour l’obtention d’un prêt immobilier. Mais il est important de décrypter le TAEG (Taux annuel effectif global) du crédit immobilier, qui détermine le coût du crédit.

Les éléments composant le TAEG

Toutes les banques ont l’obligation d’afficher le Taux annuel effectif global (TAEG) appliqué à leurs offres de crédit. Cette information vous sera donc donnée lors de votre demande de prêt immobilier : elle permet d’obtenir une vision du coût total de votre prêt. Le TAEG inclut le taux fixe débiteur ainsi que tous les frais obligatoires liés, le cas échéant, à l’emprunt immobilier :

  • La part obligatoire de l’assurance emprunteur ;
  • Les frais de dossier ;
  • Les frais de garantie ;
  • Les autres frais annexes

TAEG = taux fixe débiteur + part obligatoire de l’assurance emprunteur + frais

Le TAEG est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit et doit figurer sur l’ensemble des documents obligatoires liés au crédit immobilier.

En règle générale, le principal élément faisant varier le TAEG est le taux d’intérêt débiteur.

De quelle manière le taux d'intérêt débiteur est-il fixé ?

Lorsqu’il envisage un achat immobilier, l’emprunteur se renseigne auprès des banques pour négocier le meilleur taux d'intérêt débiteur, qui constitue généralement la donnée la plus importante à prendre en compte.

Le taux proposé par les établissements de crédit varie de manière générale en fonction de l’évolution des taux sur les marchés financiers : plus le marché est liquide, plus la banque a de facilité à se refinancer et plus le taux fixe débiteur proposé diminue.

Ce taux dépend aussi des caractéristiques de votre projet et de critères qui vous sont propres. Chaque établissement définit sa grille de critères. Citons les plus courants :

  • le montant de capital emprunté ;
  • la durée du crédit immobilier ;
  • les revenus de l’emprunteur ;
  • la part de l’apport personnel ;

Ce Taux fixe Débiteur correspond à la rémunération du banquier pour l’octroi du crédit.

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Les autres éléments composant le TAEG

Outre le taux Fixe Débiteur le TAEG inclut également :

  • le coût de la part obligatoire de l’assurance emprunteur (exprimé en Taux Annuel de l’Assurance Emprunteur) : les établissements de crédit imposent généralement que l’assurance emprunteur couvre l’intégralité du crédit. En cas de co-emprunteur, vous pouvez vous assurer au-delà. Dans ce cas-là, la part supplémentaire à la part obligatoire ne figure pas au sein du TAEG ; on l’intitule part facultative de l’assurance emprunteur.

Il est à noter que l’emprunteur a la possibilité de changer d’assurance emprunteur dans les 12 mois de sa souscription ainsi que chaque année à la date d’anniversaire du contrat ;

  •  Le coût de la garantie (nantissement, hypothèque ou caution) : devant généralement couvrir l’intégralité du crédit ;
  • Les frais annexes (aucuns chez BforBank) ; exemple : frais de dossier, frais d’intermédiaires, frais d’ouverture et de tenue de compte, frais d’évaluation du bien immobilier.

En définitif, le TAEG constitue le coût du crédit, il s’agit donc d’un coût supplémentaire au capital emprunté. C’est la somme d’argent qui sera versée au cumulé par l’emprunteur en contrepartie de l’octroi par la banque de fonds à un moment donné.