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  • L'argent, on en parle

Les différentes catégories de SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont l'objectif d'acquisition et gestion de biens immobiliers, pour verser un rendement aux souscripteurs, appelés associés. Il en existe 3 catégories.

Les différentes catégories de SCPI

Les SCPI dites " de rendement "

Ces SCPI sont destinées aux investisseurs souhaitant bénéficier de rendements élevés mais également d'un potentiel de revalorisation des parts. Elles ont comme objectif la distribution régulière de revenus aux associés (la distribution est généralement trimestrielle).

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI sera plus axé sur les bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux. L'investisseur à la recherche de revenus complémentaires au moment de sa retraite pourra porter son choix sur ce type de SCPI de rendement.

Les deux autres catégories, SCPI fiscales et SCPI de plus-value ont des finalités différentes : leur rendement sera souvent faible, mais elles permettent soit d'obtenir immédiatement des avantages fiscaux (de type Scellier par exemple), soit de réaliser des plus-values à terme.

Les SCPI " fiscales "

Ces SCPI vont permettre à l'épargnant de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques offerts par certains dispositifs instaurés par des lois telles que la Loi Scellier ou la Loi Malraux (d'autres dispositifs ont existé auparavant tels que Robien, Borloo, etc.). L'investisseur pourra bénéficier du dispositif de la même façon que s'il détenait un bien immobilier en direct.

En 2011 le dispositif Scellier BBC (bâtiments de basse consommation) permet une réduction d'impôt de 22% (14% en 2012) étalée sur 9 ans pour un investissement (plafonné à 300 000 euros) en parts de SCPI Scellier BBC. Le patrimoine de la SCPI devra obligatoirement être investi dans des bâtiments de basse consommation énergétique pour bénéficier de la totalité des réductions d'impôts dites Scellier BBC. Si l'associé doit conserver ses parts en théorie pendant neuf ans, en pratique il devra les conserver pendant la durée de vie de la SCPI, plus proche de 12 à 15 ans.

Les SCPI " Malraux " permettent aux associés de profiter des avantages fiscaux résultant de la loi dite " Malraux ". Ce sont donc des immeubles d'habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés qui vont composer le patrimoine immobilier de ce type de SCPI. Le montant des travaux constitue le déficit fiscal, que se partagent les associés et qui sera imputable sur leur revenu imposable. La durée de vie d'une SCPI " Malraux " est d'une douzaine d'années.

La revente des parts des SCPI fiscales est difficile du fait que seul le premier acquéreur des parts va profiter de l'avantage fiscal. Le marché secondaire des parts se traite donc généralement de gré à gré.

Les SCPI " de plus-value "

Ces SCPI, peu nombreuses, sont axées vers l'acquisition et la gestion de biens, logements ou bureaux, au fort potentiel de revalorisation et de plus-values à long terme. On citera à titre d'exemple les patrimoines composés d'appartements (plus spécifiquement, situés à Paris) encore soumis à la loi de 1948. Les loyers y sont peu élevés et les appartements acquis avec une décote qui doit disparaitre lors de leur libération.

Ces SCPI ne sont donc pas recherchées pour leur rendement et leur intérêt principal reste la revalorisation du prix des parts obtenue grâce à la plus-value dégagée à la revente. En cas de déficit, elles peuvent également présenter un intérêt fiscal immédiat car l'associé pourra à hauteur de sa quote-part imputer son déficit sur des revenus fonciers perçus par ailleurs.