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Copropriété : les charges incluses

Que comprennent exactement les charges de copropriété ? Pourquoi est-ce qu'elles varient tout le temps ? Que prévoit la loi Alur sur la répartition des charges entre l’acheteur et le vendeur ?

Avec Catherine Schmidiger, rédactrice en chef au Particulier immobilier, spécialiste au sein du groupe Le Particulier de l’immobilier ;
et Maître Gabriel Neu-Janicki, avocat à la cour de Paris et dirigeant de son propre cabinet. Il est spécialiste de l’immobilier et membre de la Royal institution of Chartered Surveyors.

Que comprennent exactement les charges de copropriété ?

Catherine Schmidiger - Les charges de copropriété sont de deux ordres.

Tout d’abord, il est nécessaire de bien entretenir l’immeuble en copropriété. Il y a donc des charges de conservation et d’administration qui sont réparties entre les lots.

En effet, on ne parle pas de copropriétaire mais de lot. Votre appartement est un lot, et à chaque lot on affecte un certain nombre de tantièmes qui correspondent aux parties communes. Sans rentrer dans les détails, il y a les parties communes (la cour intérieure, la cage d’escalier, l’ascenseur etc.…) et ce qui privativement appartient à chaque copropriétaire. Ces charges de conservation, d’entretien de l’immeuble sont affectées à chaque lot.

Chaque copropriétaire en fonction de son nombre de tantièmes paye sa part. Nous avons les charges qui sont liées aux équipements communs, typiquement l’ascenseur. Celles-ci sont payées par chaque copropriétaire mais en fonction de l’utilité qu’elles ont pour leur lot, que vous ayez un studio avec un petit nombre de tantièmes ou un huit pièces avec un grand nombre de tantièmes. Par exemple, pour l'ascenceur, il y a une pondération en fonction de l'utilité que vous en avez : que vous soyez au premier étage ou au septième étage.

En revanche, si on prend le cas du chauffage : c'est un équipement commun dont tout le monde bénéficie. Au premier étage comme au septième.

Pourquoi est-ce que ces charges varient tout le temps ?

Gabriel Neu-Janicki - Prenons la dernière période hivernale, qui a été très longue, les charges liées au chauffage vont augmenter car nous utilisons plus le chauffage. Les charges d’eau chaude aussi car nous utilisons plus d’eau chaude en hiver que lorsque nous sommes à des températures ambiantes. Voilà pour les grosses charges de copropriété.

Catherine Schmidiger - Elles varient également car dans ses charges on met les charges générales qui sont prévues dans le budget prévisionnel une fois par an qui concerne l’entretien et la rémunération du syndic. On met également les travaux exceptionnels, qui sont hors budget prévisionnel et qui vont être votés au cas par cas. Donc d’une année à l’autre, si vous envisagez un ravalement, vous avez des charges supplémentaires à Les charges varient pour des motifs d’opportunité et pour des motifs structurels.

Quel est le ratio entre le prix du bien acheté et les charges moyennes auxquelles le nouveau propriétaire peut s’attendre ?

Catherine Schmidiger - Cela dépend de la valeur des lots et de la valeur des charges.

Gabriel Neu-Janicki - Et du bien, parce qu’un immeuble neuf qui est aux normes d’économie d’énergie et de basse consommation : il n’y a que très peu de perdition. Nous allons consommer de facto moins.

Est-ce qu’on peut avoir une fourchette : les charges ce sont 5 %, 10 % ou 20 % du prix du bien acheté ?

Gabriel Neu-Janicki - C’est strictement impossible…

Catherine Schmidiger - En revanche vous mettez le doigt sur un gros problème, un problème qui augmente avec la capacité d’acquisition et qui augmente avec le taux d’intérêt.

De plus en plus de jeunes ou de primo-accédants achètent un appartement et pensent que leur budget est la mensualité de remboursement. Ils oublient complètement qu’ils vont avoir des charges : quatre appels de charges pour leur immeuble. Leur appartement c’est leur copropriété. C’est ce que beaucoup de personnes ne comprennent pas c’est que leur appartement est aussi un immeuble.

Gabriel Neu-Janicki - Une autre disposition de la loi Alur est d’imposer lors de la vente des biens d’informer le futur acquéreur du montant des charges. Dorénavant quand nous allons acheter un bien immobilier, nous allons avoir cette information sur le montant des charges : à ne pas négliger.

Si je vends mon appartement, que prévoit la loi Alur sur la répartition des charges entre l’acheteur et le vendeur ? Vous le vendez au mois de juin, des travaux ont été votés, comment ça se passe ?

Gabriel Neu-Janicki - C’est assez complexe parce que les parties peuvent déroger à ce que dit la loi. Elle est la suivante : tant que je suis propriétaire, je vais supporter l’intégralité des charges qui vont être votées en assemblée générale. Le jour où je ne suis plus propriétaire, et donc que vous vous êtes propriétaire, vous allez supporter les appels de fonds du budget prévisionnel. Mais si par exemple nous avons voté des travaux de ravalement et que vous n’avez pas été à l’AG, et bien ce sera à moi de les supporter.

Et si j’y étais, ce serait à moi de les supporter ? Donc c’est à prendre en compte dans le prix de vente.

Pour finir, être copropriétaire ce n’est pas seulement acheter un bien et habiter dedans. C’est aussi avoir de bonnes relations de voisinage. C’est aussi s’impliquer. Il ne s'agit pas juste de refaire son petit appartement et de faire ses petits travaux d’aménagement. Il faut aller aux AG, être membre du conseil etc. Si on a une compétence technique, c'est également important de la faire valoir.