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Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur en meublé distingue deux régimes : les loueurs professionnels et les loueurs non professionnels.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

La location meublée : définition

Une location est dite location meublée dès lors que le logement loué est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante.

Désormais, un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) dresse la liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de dormir, manger et vivre dans le logement. Citons entre autres :

  • une literie comprenant une couette ou une couverture;
  • des plaques de cuisson;
  • un four ou un four à micro-ondes;
  • un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment d'une température inférieure ou égale à - 6°;
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas;
  • une table et des sièges;
  • des étagères de rangement;
  • des luminaires...

Il s'applique aux contrats de location signés à compter du 1er septembre 2015.

A noter que l'ameublement doit être proportionné à l'importance des lieux. Le propriétaire qui opte pour ce type de location doit veiller à ce que cet ameublement ainsi que l’équipement ménager soient suffisants pour que le locataire puisse s’y installer en n’apportant pratiquement que ses seuls effets personnels.

Sont exclus du régime fiscal de la location meublée et relèvent du régime de la parahôtellerie, les exploitants qui fournissent ou proposent, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations suivantes :

  • le petit déjeuner ;
  • le nettoyage régulier des locaux ;
  • la fourniture de linge de maison ;
  • la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Conditions d’application du loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Depuis 2009 pour avoir la qualité de loueur professionnel il faut répondre à trois critères cumulatifs :

  • un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • les recettes annuelles tirées de l'activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 euros TTC par an ;
  • ces recettes de location doivent excéder les revenus professionnels soumis à l'impôt sur le revenu du foyer fiscal.

Par opposition le loueur non professionnel est celui qui ne remplit pas l’une de ces conditions.

La fiscalité spécifique du statut de LMNP

Les revenus des locations meublées ou avec prestations sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cadre de l’imposition sur le revenu lorsqu’ils sont perçus par une personne physique et non au titre des revenus fonciers. Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés (IS), c’est cet impôt qui est applicable.

La fiscalité liée au statut LMNP est donc celle des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Les déficits subis par les loueurs avec le statut LMNP ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature (et non sur le revenu global) au cours de l'année et des dix années suivantes. Faute d'imputation dans le délai de dix ans, les déficits sont définitivement perdus.

Les plus ou moins values réalisées relèvent du régime des plus values immobilières des particuliers.

Les biens loués avec le statut de LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l'ISF.

Régime d'imposition du loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le régime d’imposition des produits est déterminé d’après les critères propres à chacun de ces régimes : micro BIC, bénéfice réel, auto entrepreneur…

Le micro BIC : comme tous les contribuables imposés dans la catégorie des BIC, le LMNP peut bénéficier du micro BIC. Ce dernier est plus facile d'utilisation grâce à des obligations déclaratives allégées. Les recettes seront exonérées de TVA.

Le seuil maximum de recettes pour bénéficier de ce régime est fixé à 32 900 euros. Le bénéfice imposable est égal au chiffre d'affaires réalisé après application d'un abattement forfaitaire de 50 % et qui ne peut être inférieur à 305 euros.

Si les recettes sont supérieures à 32 900 euros, c’est le régime du bénéfice réel qui est applicable, réel simplifié ou réel normal.

Réduction d’impôt : la Loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’un avantage fiscal qui est adossé au statut LMNP. L’investissement des personnes physiques dans  certains biens immobiliers (dans des Résidences de Services telles que Résidence de tourisme, Résidence étudiant, Résidence 3e âge) permet une réduction d’impôt sur le revenu jusqu'au 31 décembre 2016.

Pour en bénéficier, le bien doit être mis en location -meublée- dans les douze mois de sa livraison. L'investisseur doit s'engager à le mettre en location pendant une période minimum de neuf ans par l'intermédiaire de l'exploitant de la résidence.

Le dispositif offre un taux de réduction de 11 % du prix de revient hors taxes pour les logements aquis depuis 2012 (25 % pour ceux acquis en 2009 et 2010, 18% pour ceux acquis en 2011)

La réduction est étalée sur 9 ans par parts égales.

Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.

Cette réduction d’impôt est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an. Elle est calculée sur le prix de revient des logements retenu dans une limite de 300 000 euros. Cela corespond à une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 33 000 euros sur 9 ans (3 666 euros par an).

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