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Les différents prêts immobiliers

Le recours à un prêt immobilier est généralement indispensable au financement d'une première acquisition. Conventionnels ou réglementés, il existe de nombreux types de prêts qui peuvent éventuelle...

Les différents prêts immobiliers

Définition du prêt immobilier

Un prêt immobilier permet de financer par l'emprunt tout ou partie d'une acquisition immobilière, ainsi que la réalisation de travaux de réparation ou d'entretien d'un montant supérieur à 21 500 euros. Les prêts immobiliers sont généralement distribués par les établissements bancaires -banques avec agences ou banques en ligne- ou par des organismes financiers spécialisés.

Il est possible d'obtenir un prêt immobilier pour la résidence principale, la résidence secondaire, pour de l'immobilier locatif ou de l'immobilier d'entreprise. Certains prêts comme les prêts aidés, ne s'appliquent cependant qu'à l'achat de la résidence principale.

Qu'ils soient à taux fixe ou à taux révisable, avec ou sans apport initial, les prêts ont pour caractéristique commune de s'échelonner sur plusieurs années, prêt relais excepté.

Les différents types de prêt immobilier

Les prêts bancaires dits classiques

Le prêt à taux fixe est un outil de financement global de l'acquisition (prix, frais d'acte(s), travaux à réaliser, etc.). Il peut être amortissable ou in fine.

Dans le crédit amortissable, il y a un remboursement planifié du capital selon un calendrier déterminé et des mentualités fixes. Le remboursement des intérêts s'amenuise au profit du remboursement du capital.

Le prêt "in fine " préserve la trésorerie de l'investisseur. Pendant la durée du crédit, seuls les intérêts sont remboursés. Le capital est remboursé en une seule fois, au terme de l'emprunt. Associé à un contrat d'assurance-vie intervenant en garantie, il permet par ailleurs d'augmenter les frais financiers déductibles des revenus fonciers.

Le prêt à taux révisable est généralement fixé à partir d'un indice de référence (l'Euribor à échéance de trois mois ou d'un an) sur lequel la banque applique une marge dépendant du profil de l'emprunteur. Ce type de prêt permet de bénéficier d'une éventuelle baisse des taux d'intérêt en cours de prêt. Dans le cas contraire, le choix d'un "prêt capé " permet de limiter l'impact d'une éventuelle hausse des taux.

Le prêt relais assure un financement de transition entre le moment d'une nouvelle acquisition et la vente d'un autre logement. Pendant la durée de l'emprunt, seuls les intérêts font l'objet d'un remboursement. Au moment de la vente de son bien et la mise à disposition des liquidités, l'emprunteur peut solder son prêt.

 

Prêts réglementés et aidés

Appliqués à des opérations classiques, les prêts d'épargne logement obtenus grâce à la détention d'un Compte d'épargne logement (CEL ) ou d'un Plan d'épargne logement (PEL) sont généralement utilisés comme des prêts complémentaires.

Les prêts "Action logement" (ex 1% patronal ou 1% logement) sont financés par les cotisations des entreprises de plus de 10 personnes et s'adresse aux salariés. Leur demande est  examinée en fonction des critères définis dans l'entreprise (ancienneté, plafond de ressources ou de prêts). Ce type de prêt n'est qu'un complément.

Le "prêt à taux zéro plus" ou PTZ+ est réservé aux primo-accédants pour l'acquisition de leur résidence principale, logement neuf ou ancien sous conditions de travaux. Depuis le 1er janvier 2016 le nouveau PTZ+ est simplifié et élargi. Il permet de financer jusqu’à 40 % de l’achat du bien immobilier dans le neuf, les plafonds de revenus sont augmentés permettant à davantage de ménages d'en bénéficier. Le remboursement du prêt peut être différé de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus.

Le "prêt conventionné" classique est accordé, sans conditions de ressources, par une banque (comme les banques en ligne) ou un établissement financier qui a passé une convention avec l'État. C'est un prêt allié à un système de garantie complémentaire publique dans le but de faciliter l'accession à la propriété. Il peut financer partiellement ou totalement le coût de la construction ou l'achat d'un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d'amélioration. Il peut donner droit à l'aide personnalisée au logement (APL).

Le "prêt à l'accession sociale" (PAS) a été instauré pour aider les personnes aux revenus modestes à financer l'acquisition de leur résidence principale. Leurs ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend du lieu de résidence et des charges de famille. Avec un PAS, un particulier peut financer l'acquisition ou la construction d'un logement mais également la réalisation de certains travaux.