Vente en viager ou prêt viager hypothécaire ?

Deux solutions existent pour tirer des revenus d'un bien immobilier : la vente en viager ou le crédit viager hypothécaire. Chacune répond à des besoins bien particuliers. Notre match.

Vente en viager ou prêt viager hypothécaire ?

Si vous hésitez à vous dessaisir d'un patrimoine immobilier pour améliorer votre situation financière, il existe une alternative au viager : le prêt viager hypothécaire. Pour l'instant, seul le Crédit Foncier le distribue. La somme débloquée sera d'autant plus importante que vous sollicitez le prêt à un âge avancé. Exemple : vous n'obtiendrez que de 15 % à 40 % de la valeur du logement si vous avez soixante-quinze ans, mais la quotité monte de 50 % à 65 % si vous en avez quatre-vingt quinze. Ces fourchettes tiennent compte de l'espérance de vie de l'emprunteur et de sa situation (homme seul, femme ou couple).

L'avantage de cette formule est que vous restez propriétaire du bien que vous pourrez léguer à vos héritiers. Mais ce prêt a la particularité de ne pas être amortissable. En clair, le remboursement du capital et des intérêts intervient au décès de l'emprunteur. C'est à ce moment-là seulement que ses enfants connaîtront le montant total dû à la banque. Ils devront alors choisir : soit ils remboursent l'établissement prêteur et récupèrent le logement, soit ils abandonnent la propriété à la banque qui se remboursera sur la vente. Or, comme le taux du prêt s'élève à 8,95 %, le capital emprunté atteint rapidement la valeur totale du logement ! Exemple : à quatre-vingts ans, Mme Lefort dispose d'un logement valant 300.000 euros. Elle sollicite un prêt viager hypothécaire de 120.000 euros. Un an plus tard, elle doit déjà à la banque environ 11.000,00 euros d'intérêts qui s'ajoutent aux 120.000 euros empruntés. Avec le jeu des intérêts composés, sa dette va dépasser 300.000 euros quand elle aura quatre-vingt-onze ans…

Heureusement, avec le prêt viager hypothécaire, la dette est plafonnée à la valeur du bien. Et la banque prend aussi le risque que le marché immobilier baisse et que la vente ne suffise pas à éponger la dette. Mais, de la même manière, vos enfants pourront être amenés à rembourser bien plus que 300.000 euros à la banque pour récupérer le logement, car l'établissement ne se fonde pas sur le prix initial, mais celui atteint sur le marché au terme. Bref, ce montage n'est réellement intéressant que si vous remboursez rapidement le capital. A un âge où il est difficile, voire impossible d'emprunter, un prêt viager hypothécaire vous permettra, par exemple, de faire face à une dépense importante comme un ravalement qui donnera de la valeur à votre logement avant de le revendre avec une plus-value qui servira à solder le prêt. Il peut aussi intéresser des personnes en trop mauvaise santé pour que la vente en viager soit envisageable ou trop âgées (car la rente devient onéreuse pour l'acheteur). VIittoria DE BAGNOLO