Lors des derniers points immobiliers, Nicolas Kert avait insisté sur le paradoxe qui existait entre d’un côté un marché locatif poussif et de l’autre, un marché de l’investissement soutenu et la hausse sensible des prix d’acquisition. Alors que s’est-il passé au 3ème trimestre?
Marché locatif – Paris et Ile-De-France
Comme prévu, l’activité des marchés locatifs de bureaux en Ile-de-France a sensiblement progressé durant l’été. Elle a même rattrapé une partie de son retard du début d’année. Au global, les surfaces louées en 2015 n’accusent plus qu’un retard de 6% par rapport à 2014.
Le marché se dirige tout droit vers un niveau proche de sa moyenne décennale.
Bref, rien d’alarmant mais rien d’euphorique non plus ! La situation ressemble à la conjoncture générale du pays. Les trimestres passent et l’orientation est toujours aussi indécise, même si le climat des affaires s’améliore et milite clairement en faveur d’une reprise des loyers.
Globalement, on est toujours en retrait par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Mais la tendance est bonne. Notamment à Paris et sur les petites surfaces où les transactions sont plus nombreuses. Elle est, par contre, plus faible sur les grandes surfaces où le entreprises sont toujours aux abonnées absentes. Pourquoi ? Parce que les déménagements sont rares et souvent dictés par une logique de baisse des coûts fixes plutôt qu’une volonté de croissance des effectifs…
En ce qui concerne le stock de bureaux à louer en Ile-de-France, il est en baisse à 4,7 millions de m². C’est une bonne nouvelle. Elle s’explique d’une part par la santé retrouvée du marché locatif. Et, d’autre part, par l’érosion d’offre nouvelle. Le gros de la vacance locative concerne surtout les immeubles non-rénovés. Enfin, phénomène intéressant, les lancements de nouveaux chantiers ont progressé de 34% sur 1 an. Est-ce à dire que les professionnels anticipent une amélioration du marché ? C’est possible !
Le marché de l’investissement
En termes d’investissement, après deux premiers trimestres assez faibles par rapport aux tendances historiques, on a relevé une accélération des volumes de transactions au troisième trimestre. Cette accélération est tirée par des investissements supérieurs à 50M€. Bien évidemment plus de demande, c’est également plus de pression sur l’offre disponible et donc, encore, une tendance à l’augmentation des prix de vente. Ce phénomène s’explique non seulement par des vendeurs plutôt rares, des acheteurs toujours adverses au risque et qui cherchent tous la même typologie immeuble, mais aussi et surtout par un environnement de taux bas. Désormais, les rendements des meilleurs immeubles de bureaux parisiens s’affichent à 3,3%.
Marché européen – immobilier de bureaux
Passons au marché immobilier de bureau européen. Pour rappel, ce marché se concentre sur trois grands territoires : le grand Londres, Paris et l’Ile-De-France et 5 grandes villes allemandes. Pour le marché locatif, on est sur les mêmes ordres de grandeur.
Ce marché est à l’image de l’économie européenne. On distingue 3 tendances : les pays en avance de cycle, les pays en retard sur le cycle et au milieu de tout cela un ventre « mou ».
En avance de cycle, on retrouve le Royaume Uni avec une croissance du PIB de presque 2 % et un marché de l’emploi au plus bas depuis 7 ans. En matière d’immobilier de bureaux, le marché locatif et le marché de l’investissement ont dorénavant des loyers au plus haut et des taux de rendement à des niveaux historiquement bas.
A l’opposé, là, où la reprise est plus poussive, on retrouve l’Italie, l’Espagne et les Pays Bas. Ces 3 pays sont en phase de rémission. Les loyers sont toujours en retrait jusqu’à 30% par rapport au point haut d’avant crise. Mais ils ont renoué avec la croissance grâce au redémarrage de leur économie. Ces 3 pays présentent toujours des risques importants. Mais, ce qu’il faut bien comprendre, c’est que leurs taux de rendement sont de 100 à 200 points de base plus élevés qu’à Paris ou Londres.
Enfin, finissons par l’Allemagne où l’activité locative est soutenue. Les loyers sont encore en légère croissance et les taux de rendement continuent leur baisse, à l’image du reste de l’Europe. De sorte que le même immeuble s’achète aujourd’hui 15 % de plus qu’il y a 18 mois.
