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Faut-il souscrire des SCPI en 2011 ?

Les SCPI de rendement devraient rester intéressantes l'an prochain, avec des rendements à nouveau de l'ordre de 5,5 % à 6 %.

Faut-il souscrire des SCPI en 2011

A l'heure où les épargnants cherchent des placements de substitution face à la bourse, force est de constater que les SCPI (Sociétés civile de placement immobilier) ont plutôt bien résisté à la crise. "Les SCPI ont recommencé à collecter car les investisseurs font la comparaison entre le rendement de l'épargne sans risque et de l'immobilier et, de ce point de vue, la pierre est vécue comme un placement présentant une certaine visibilité", affirme Daniel While, analyste à l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).

Il est vrai qu'elles n'ont pas à rougir de leurs performances, même si celles-ci ont tendance à baisser depuis une dizaine d'années. En 2009, la première composante de la performance, le rendement , a atteint 6,05 %, soit un peu mieux qu'en 2008 (5,74 %) mais beaucoup moins qu'en 2000 (7,72 %) ou qu'en 2005 au plus fort de l'euphorie immobilière (6,68 %). Parmi les différentes SCPI, celles de rendement (90 % de la capitalisation du secteur), assurent les meilleurs rendements. En particulier les "classiques diversifiées" (investis en immobilier d'entreprise) et les "murs de magasins". Les premières (70 % de la capitalisation) ont servi un rendement moyen de 6,11 % en 2009 contre 5,71 % pour les secondes (12 % de la capitalisation).

Pour ce qui concerne 2010, "les résultats sont conformes à nos prévisions, indique Jean Marc Coly, le directeur général d'UFG Rem, on s'attendait à toucher le point bas mais cela n'a pas été le cas et, concrètement, les résultats 2010 seront similaires à 2009. Quant à 2011, le rendement devrait être du même ordre". Discours identique chez Périal. "On maintient nos dividendes et nos rendements s'échelonnent de 5,40 à 5,90 % en 2010", assure Eric Cosserat, le président du groupe qui reconnaît un manque de visibilité pour la suite.

D'autant que le marché locatif reste soumis aux renégociations. "Les loyers avaient subi une forte indexation entre 2005 et 2008 et ont dû être réajustés à la baisse de 15 à 20 %,", indique Nicolas Kert, directeur de la gestion chez Amundi . Le placement n'est donc pas sans risque. "Le bureau est davantage corrélé à la croissance économique, le commerce aux risques sociétaux", résume Daniel While. Reste que si les SCPI affichent des rendements très corrects, c'est souvent grâce à l'utilisation des réserves (les fameux reports à nouveau) constituées pendant les années fastes, celles-ci permettant de gommer les baisses de revenus les moins bonnes années. Reste qu'à force de puiser, les réserves peuvent se tarir. Une chose est sûre : il faut se méfier des rendements mirobolants. "Techniquement, il est difficile de tenir un rendement de 6 % en 2010", note Nicolas Kert.

La valeur des parts est l'autre composante de la performance des SCPI. Si cette valeur a baissé en 2009, elles se redresse en 2010. "On devrait être entre 0 et + 2 % en valeur d'expertise", indique Jean Marc Coly. Même son de cloche chez Uffi Rem. "La demande étant plus forte, le marché se tend et la valeur des parts est en hausse", indique Renaud des Portes de la Fosse, directeur général délégué chez Uffi Ream. En 2009, cette valeur avait grimpé de 6,68 % pour les SCPI classiques diversifiées et de 2,07 % pour les murs de magasin.

Au final, en 2009, la performance globale atteint respectivement 12,85 % et 7,78 %. Il ne faut cependant pas se laisser aveugler et étudier de près le patrimoine détenu par la SCPI (emplacement, qualité…) et notamment vérifier que le parc n'est pas trop ancien. Car le Grenelle de l'environnement et les travaux lourds qu'il implique dans l'avenir vont peser lourd sur les rendements.

 

Colette SABARLY