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13 octobre 2015

Environnement de marché

Après une année 2014 plutôt bien orientée et des indicateurs économiques meilleurs, nous attendions une poursuite en 2015 du rebond constaté sur le marché locatif des bureaux en Ile-de-France. Hélas, le retard pris depuis le premier trimestre  nous ramène aux niveaux de 2013.

En regardant de plus près, que constate-t-on ?

  • Les signatures de baux pour les immeubles de grandes tailles ne décollent pas car c’est toujours l’attentisme qui prévaut : logique de réduction des surfaces, report des décisions de déménagement, prise à bail d’extensions autour des locaux existants…
  • Bonne nouvelle pour les surfaces inférieures à 1000m² dont l’activité, déjà à un bon niveau en 2014, est en progression depuis le début de l’année.
  • Egalement pour Paris Intramuros dont les transactions ont représenté environ 50% contre un tiers habituellement. L’explication vient du fait que les loyers ont baissé depuis un an, ce qui redonne de la compétitivité à la capitale par rapport à sa banlieue.

En ce qui concerne les locaux libres, le stock est en légère hausse sur l’ensemble de la France mais stable en Ile-de-France. Rappelons que ce taux est considéré comme faible par rapport à d’autres métropoles européennes. Pourquoi cette bonne santé apparente ? Les constructions neuves, déjà faibles en tendance historique, sont encore en baisse ce trimestre.

Il est à noter que même s’il s’agit d’un constat plutôt positif, cela peut engendrer des inquiétudes sur l’anticipation de la croissance de l’activité par les acteurs économiques. De plus, la faiblesse des constructions nouvelles ne contribue pas à rajeunir un parc déjà obsolète.

Réflexion sur l’immobilier

Pour ce qui est des investissements dans l’immobilier de bureaux, on prend les mêmes et on recommence : liquidités abondantes sur les marchés financiers, rendements obligataires toujours très faibles, immobilier comme « valeur refuge », bref tout concourt à ce que ce secteur draine davantage de capitaux. C’est le cas, même si le premier semestre affiche un recul des acquisitions.

Tout laisse à penser néanmoins que 2015 va continuer à afficher des chiffres importants par exemple. Mais, le marché n’étant pas extensible et compte tenu de l’aversion au risque des investisseurs, la compétition sur les immeubles de très bonnes qualités est toujours forte. La conséquence immédiate, c’est la poursuite de la hausse des prix d’acquisition. Un très bon immeuble de bureau à Paris, loué et rénové, s’acquiert désormais sur la base d’un taux de rendement de 3,65% contre 4% fin 2014 (Source : CBRE).

Bien sûr, l’évolution des taux de rendement Immobiliers est bien sûr à mettre en perspective des rendements obligataires : 1% par exemple pour l’obligation d’Etat française à 10 ans.