Une SCPI (société civile de placement immobilier) permet d’investir collectivement dans un patrimoine immobilier locatif. En assurance vie, l’accès s'effectue via une unité de compte, avec un cadre fiscal avantageux. Pour maîtriser les règles de base du contrat, lisez notre guide de l’assurance vie ou découvrez l’offre d’assurance vie BforBank.
Investissement immobilier locatif : accès à la pierre-papier (bureaux, commerces, santé) sans contrainte de gestion directe.
Fiscalité de l'assurance vie : les loyers réinvestis dans le contrat échappent à l'imposition directe des revenus fonciers.
Risques et liquidité : le capital et les loyers ne sont pas garantis ; la liquidité des rachats est assurée selon les conditions du contrat.
Horizon d'investissement long : placement immobilier à envisager sur un horizon d'au moins 8 à 10 ans.
SCPI en assurance vie : définition et fonctionnement dans BforLife
Une SCPI rassemble des capitaux pour acquérir et gérer des immeubles loués. Sa société de gestion s’occupe des locataires, des charges et des travaux. Certains contrats d’assurance vie permettent de s’y exposer via une unité de compte.
Concrètement :
La SCPI collecte l’épargne des investisseurs et achète un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logistique, etc.) qu’elle met en location.
Les revenus locatifs, après charges, peuvent contribuer aux revenus de la SCPI. En assurance vie, leur traitement dépend du contrat et ne doit pas être confondu avec celui d’une détention directe.
La valeur des parts et les revenus ne sont pas garantis : baisse des loyers, départ de locataires ou revente moins favorable peuvent entraîner une perte.
Le montage « SCPI dans une assurance vie » repose sur un rôle clé de l’assureur :
L’assureur détient les parts adossées à l’unité de compte ; la société de gestion de la SCPI gère le patrimoine immobilier.
Vous êtes exposé à la valeur du support via votre contrat BforLife, avec la souplesse de gestion propre à l’assurance vie (versements, arbitrages, rachats selon les conditions du contrat).
Bon à savoir : À retenir sur les unités de compte (UC)
Une unité de compte adossée à une SCPI peut baisser : son capital et sa performance ne sont pas garantis. Vérifiez les frais et les possibilités de sortie.
Bon à savoir : fiscalité des revenus locatifs
Contrairement à la détention de parts de SCPI en direct soumise aux tranches d'imposition des revenus fonciers, les loyers perçus au sein d'une assurance vie ne sont pas imposés tant qu'ils restent réinvestis dans le contrat.
Loger des SCPI dans une assurance vie vous permet d’accéder à l’immobilier via le cadre fiscal de l’assurance vie. Cette classe d'actifs s'intègre au sein d'une stratégie patrimoniale diversifiée, aux côtés de supports financiers cotés comme les ETF en assurance vie, les actions et titres vifs, ou d'actifs non cotés avec le private equity.
Loger des SCPI dans une assurance vie vous permet d’accéder à l’immobilier via le cadre fiscal de l’assurance vie. Vous détenez les parts au sein du contrat, sans gérer l’administratif lié à une détention en direct.
Atouts principaux :
Cadre fiscal de l’assurance vie : les revenus conservés dans le contrat ne sont pas imposés chez l’épargnant comme les revenus fonciers d’une SCPI détenue en direct.
Après 8 ans, possibilité de bénéficier d’un abattement annuel sur les gains retirés, selon les règles en vigueur.
Détention et suivi simplifiés : vous centralisez vos supports au même endroit.
Ticket d’entrée parfois plus accessible selon les conditions du contrat et des supports proposés.
Transmission facilitée : la clause bénéficiaire permet de désigner les personnes qui recevront le capital.
Bon à savoir : Fiscalité : principe général
Lors d’un rachat après huit ans, un abattement annuel sur les gains peut s’appliquer pour l’impôt sur le revenu : 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple marié ou pacsé imposé en commun. Il ne supprime pas les prélèvements sociaux. Les règles en cas de décès sont distinctes.
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Découvrir BforLifePoints de vigilance : liquidité, rendement non garanti, frais et risque immobilier
Une SCPI reste exposée au marché immobilier, même en assurance vie. Les modalités de rachat sont prévues au contrat : huit ans n’est pas une durée de blocage.
Liquidité : vérifiez les modalités et délais de rachat prévus par le contrat ainsi que les conditions particulières du support, sans supposer une disponibilité instantanée.
Rendement non garanti : les revenus distribués peuvent baisser, être irrégulières ou différées. La valeur de la part peut aussi fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Frais : vous pouvez cumuler des frais liés à la SCPI (gestion, souscription/cession selon les cas) et des frais propres au contrat d’assurance vie. L’ensemble pèse sur la performance.
Risque immobilier : vacance locative, baisse des loyers, évolution des taux et du marché peuvent impacter revenus et valorisation, avec un risque de perte en capital.
Horizon : l’immobilier s’envisage sur le long terme, sans garantie de rendement. Les possibilités de rachat de l’assurance vie relèvent du contrat, distinctement de la liquidation de la SCPI.
Bon à savoir : liquidité assurée par le contrat
En logeant des parts de SCPI dans une assurance vie, c'est l'assureur qui assure la liquidité lors de vos demandes d'arbitrage ou de rachat, dans les délais et conditions fixés au contrat.
SCPI en direct ou SCPI en assurance vie : comment choisir entre les deux
Le choix dépend surtout de votre fiscalité, de votre besoin de liquidité et de vos projets (emprunt, transmission). En direct, vous détenez les parts ; en assurance vie (ex. via BforLife), la SCPI est logée dans le contrat.
Fiscalité : en direct, les revenus locatifs perçus via la SCPI relèvent en principe des revenus fonciers. En assurance vie, les règles des rachats, des prélèvements sociaux et de la transmission s’appliquent.
Liquidité : la cession de parts en direct dépend de l’existence d’un acheteur et des règles de la SCPI ; en assurance vie, elle relève des modalités de rachat du contrat.
Frais : en assurance vie, peuvent s’ajouter des frais liés au contrat, en plus de ceux de la SCPI.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : la fraction immobilière taxable peut être à déclarer, y compris lorsqu’elle est détenue via une assurance vie rachetable, selon les règles et exceptions applicables.
Transmission : l’assurance vie facilite la désignation de bénéficiaires. (dans la clause bénéficiaire)
Comment investir en SCPI dans BforLife : étapes et critères de sélection
Pour investir en SCPI dans BforLife, commencez par vérifier qu’elles sont bien disponibles au contrat, puis décidez de leur poids dans votre allocation. Ensuite, lisez les conditions avant d’investir.
Étape 1 : demander la liste des SCPI référencées, leur disponibilité effective et le mode de gestion permettant d’y accéder.
Étape 2 : définir le rôle des SCPI (diversification immobilière) et votre horizon, car la valeur peut varier.
Étape 3 : comprendre les modalités du contrat : frais éventuels, règles d’arbitrage et de rachat, délais possibles.
Étape 4 : choisir la SCPI selon :
diversification (secteurs, zones),
stratégie (bureaux, commerces, santé, logistique, diversifiée),
société de gestion et qualité du patrimoine,
niveau de frais.
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