Vous avez décidé de vous constituer un patrimoine locatif pour profiter de l’effet de levier du crédit à des taux particulièrement attrayants. Bonne idée ! Mais pour ne pas faire d’erreur, suivez nos conseils.
1. Investissez selon vos objectifs
Pour vous constituer un capital à terme, vous avez intérêt à acheter un logement qui produira le maximum de plus-value quand vous le revendrez dans dix à quinze ans. Dans ce cas, investissez dans un quartier d’avenir où les projets urbains (prolongement d’une ligne de tramway, installation d’un nouveau métro…) sont nombreux. A contrario, si vous voulez vous constituer un complément de revenus une fois à la retraite, privilégiez les "valeurs sûres" en achetant un logement dans un quartier recherché où les locataires sont nombreux. Cela minorera votre vacance locative et garantira la pérennité de vos loyers.
2. Choisissez la bonne métropole
Quelle que soit votre stratégie, privilégiez les grandes métropoles dynamiques (Lille, Lyon, Nantes, Nice, Toulouse…) au détriment des villes moyennes. Car ce sont elles qui concentreront les pôles d’activité et attireront le plus de population dans les années à venir. Vous avez ainsi toutes les chances de louer facilement votre bien et de le revendre sans problème d’ici à quelques années.
3. Ne vous endettez jamais au maximum
Pour devenir propriétaire locatif, vous ne devez jamais atteindre vos limites de taux d’endettement. Car si vous avez besoin ultérieurement de souscrire un crédit, par exemple pour financer un besoin (chaudière de votre logement, nouveau véhicule), il vous sera refusé. En outre, cette stratégie peut mettre votre situation financière personnelle en péril, car si votre locataire arrête de régler ses loyers, vous aurez sans doute du mal à assumer seul les mensualités de remboursement.
4. Faites gérer votre bien
Si vous n’êtes pas expert en immobilier, ou avez investi loin de chez vous : faites gérer votre bien par un professionnel. Il choisira le locataire, s’occupera des petits travaux, encaissera les loyers et vous les reversera une fois ses honoraires, de 6 à 8 %, déduits.
5. Ne négligez pas l’impact fiscal
Les loyers encaissés vont accroître vos revenus imposables et peut-être augmenter votre pression fiscale. Vous devrez aussi régler une taxe foncière, des charges et d’éventuels travaux et, si votre patrimoine immobilier taxable dépasse 1,3 million d’euros, vous serez redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Intégrez toutes ces charges supplémentaires à vos calculs de rentabilité pour ne pas être pris de court.
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