Surtout quand il s’agit de la résidence principale, acheter un bien immobilier est un acte important dans la vie des français, d'une part parce qu’il apporte souvent plaisir et sécurité, et d'autre part parce qu’il s’agit d’un investissement qui doit être mûrement réfléchi. Mettez un maximum d’atouts de votre côté. Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?
A propos, pour acquérir un bien immobilier, il est souvent recommandé de passer par un prêt immobilier. Découvrez combien vous pouvez emprunter et le montant de vos mensualités grâce à notre simulateur de crédit immobilier.
Erreur n°1 : Mal évaluer ses besoins et donc son projet
Lorsque l'on fait un investissement immobilier il est primordial de savoir ce que l'on souhaite et … ce que l’on ne souhaite pas. Mais si définir au préalable les critères impératifs de votre investissement est important, les prioriser est beaucoup mieux.
Quels sont vos critères ? La superficie, l’étage -avec ou sans ascenseur-, l’exposition, l’état du bien, le quartier, les commerces ou les écoles ? Mais vous ne trouverez pas le mouton à 5 pattes, il faut donc hiérarchiser selon vos priorités.
Ensuite lorsqu’on envisage l’achat de sa résidence principale, c’est pour plusieurs années. Evaluer ses besoins actuels ne suffit donc pas, il faut essayer d’anticiper au maximum certaines évolutions à venir (naissances ou départ d’enfants, besoin d’écoles, etc.). Et penser à la revente d’où certaines exigences à ne pas négliger.
Erreur n°2 : Négliger d’évaluer toutes les charges liées à l’achat
Le coût d’acquisition d’un bien immobilier ne se limite pas au prix d’achat. Si en général on n’oublie pas d’inclure les éventuels frais d’agence, le coût du crédit ou les frais dits "de notaire", il est important de faire un état de tous les autres frais annexes, particulièrement les charges récurrentes.
Afin d’éviter les mauvaises surprises, il s’agit de :
- vérifier le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation -si vous n’êtes pas exonéré-, très variables d’une commune à l’autre,
- consulter, en cas de copropriété, le règlement, les derniers comptes rendus (PV) d’assemblées générales pour examiner les décisions votées, les derniers états de charges,
- bien vérifier l’état du bien acquis, pour évaluer au mieux les travaux et même faire faire des devis par des professionnels, en s’assurant que les travaux envisagés sont compatibles avec le règlement de copropriété,
- penser aux frais de déménagement,
- voir si certains gros travaux nécessaires peuvent aider dans la négociation à la baisse du prix avec le cédant.
Erreur n°3 : Ne pas négocier son crédit
Les taux de crédit immobilier sont bas mais cela n’est pas une raison pour ne pas mettre en concurrence différents établissements et bien sûr mettre tous les atouts de son côté pour la future négociation. Vous le savez, plus votre apport personnel est important, plus vous serez en bonne posture de négocier votre taux dans les meilleures conditions.
Si vous avez des crédits en cours, faites un état des lieux, et calculer le montant des mensualités que vous pourrez supporter pour cet achat.
Vous pouvez bien sûr opérer une simulation via des outils proposés en ligne. Et pensez à étudier minutieusement les offres qui vous sont faites et leurs éventuelles clauses contraignantes.
N’oubliez pas également qu’il existe certaines aides publiques visant les foyers les plus modestes et primo-accédants. Vérifiez si vous êtes éligible.
Erreur n°4 : Se précipiter
Un achat immobilier est un investissement à long terme et toute déception risque d’être lourde de conséquences. Ne prenez pas de décision définitive précipitée, sans maîtriser les différents aspects de votre investissement.
En général, une seule visite ne suffit pas, demandez de tout voir, éventuellement à des heures différentes de la journée, en semaine et en week-end pour juger d’éventuelles nuisances et de l’ensoleillement. Et pourquoi pas demander à un proche de vous accompagner lors d’une visite pour sa vue "extérieure". Avant de vous engager, vérifiez l’adéquation entre vos besoins réels, vos critères prioritaires et les caractéristiques du bien.
Cependant la plus importante erreur est également la crainte de mal investir qui se caractérise par l’absence d’action et de prise de décision. Il faut donc aussi savoir se lancer, une fois que vous avez tout analysé.
Erreur n°5 : Oublier de penser à la revente
Quand on achète, surtout quand on est jeune, il est primordial d’envisager la revente. Car les évolution familiales – union, naissances mais aussi séparation- et la mobilité géographique sont rapides, même si elles ne sont toujours pas faciles à anticiper. L’acquisition d’un logement n’est intéressante financièrement par rapport à une location que si on y reste suffisamment d’années, cette durée étant très variable selon le prix d’achat et donc selon l’endroit où vous allez acheter.
Pour éviter au maximum les surprises, une question s'impose avant l'achat : le bien se revendra-t-il facilement ? Et dans quelles conditions ?
Erreur n°6 : Négliger l’emplacement
N’oubliez pas alors que la règle d’or de l’investissement immobilier est la localisation. L’adage "il y a 3 règles d’or pour investir dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement" est attribué à Donald Trump, à la tête d’un immense patrimoine immobilier.
Le choix d'une bonne adresse est donc un des principaux atouts en cas de revente. Cela concerne le quartier, sa desserte, ses équipements : commerces, écoles et transports… Certains quartiers sont en effet traditionnellement considérés comme des valeurs sûres que rechercheront vos potentiels acquéreurs.
Erreur N°7 : Payer trop cher
Le prix d’achat est bien sûr un critère déterminant. Et pour ne pas "surpayer" un bien, il est désormais plus facile de se renseigner et de connaitre le prix du marché car aux sources des agents immobiliers, des experts et des notaires, s’ajoutent celles des sites Internet spécialisés. N’oubliez pas le site Patrim de l’administration fiscale, base gratuite des estimations immobilières. Cette base reprend les données foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP).
Mais si vous voulez davantage coller à la réalité, quelques visites suffiront à vous éclairer sur les prix pratiqués dans une région ou un quartier.
Ensuite n’oubliez pas que selon les périodes et les cycles ce sont soit les acheteurs soit les vendeurs qui font la loi. Les rapports de force s’inversent dans le temps et la marge de manœuvre dont vous disposez varie en fonction d’eux.
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