Avant de sauter le pas, interrogez-vous sur les conséquences d’une séparation ou d’un décès. Que deviendrait le logement dans une telle situation ? Il faut savoir que l’union libre vous place sous le régime de l’indivision, un régime juridique peu souple. Explications.
L’indivision : un cadre rigide
Sous ce régime, chaque membre du couple est propriétaire à hauteur de sa mise de fonds. Première erreur à ne pas commettre : apporter plus d’argent que votre concubin sans l’inscrire dans l’acte de vente. Il est indispensable de mentionner à quelle hauteur chacun finance le bien. Car en cas de séparation et de revente, vous pourriez avoir du mal à récupérer cet apport et le prix du bien serait alors partagé par moitié. En cas de décès, le survivant dont la participation a été moindre pourrait aussi avoir des démêlés avec les héritiers du concubin décédé, ceux-ci pouvant se sentir lésés. Seconde erreur à éviter : omettre de rédiger une convention d’indivision. Celle-ci édicte des règles de gestion du bien en indivision. Ses clauses peuvent prévoir la nomination d’un gérant et l’étendue de ses pouvoirs, la répartition des charges du logement, et les conditions de sortie de l’indivision.
En cas de séparation
L’indivision se révèle peu souple lorsque le couple se sépare. Un concubin qui voudrait garder le logement peut racheter la part de l’autre. Il est préférable de se séparer à l’amiable, pour une cession rapide du bien qui mettra fin à l’indivision. Chacun reprendra alors sa liberté en récupérant le fruit de la vente. En cas de conflits, même si le Code civil prévoit que nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision, il peut être difficile d’en sortir. Un juge peut même être saisi pour trancher, ce qui peut vous forcer à subir l’indivision pendant des années.
En cas de décès
Autre erreur à ne pas commettre : ne rien prévoir en cas de décès. Celui qui reste se retrouve en indivision avec les héritiers du concubin décédé dont l’intérêt est souvent de vendre. Difficile, dans ces conditions, de conserver le logement familial. Grâce à la convention d’indivision, vous pourrez prévoir le rachat du bien au profit du concubin survivant. Il serait aussi dommage de ne pas protéger ce dernier. Les concubins étant considérés comme des étrangers aux yeux de la loi, ils n’héritent pas l’un de l’autre. Il est donc recommandé de léguer sa part à l’autre en cas de décès, soit en pleine propriété, soit en usufruit. En présence d’héritiers, vous ne pouvez léguer que la quotité disponible (celle dont vous pouvez disposer librement). Dans tous les cas, le concubin survivant sera soumis à des droits de succession très lourds : 60 % entre étrangers après abattement de 1 594 € ! En comparaison, les couples mariés ou pacsés sont bien mieux lotis puisqu’ils sont exonérés de droits de succession.
La SCI familiale : une alternative à l’indivision
Par rapport à l’indivision, la SCI (société civile immobilière) offre plus de souplesse. Au lieu d’acheter le logement en direct, c’est la SCI qui s’en charge. Chacun des concubins détient des parts à hauteur de sa mise de fonds. Les statuts, rédigés par un notaire, prévoient les conditions de gestion du bien. En cas de séparation, la vente du logement pourra être évitée. Vous pourrez vendre vos parts et non le logement. À condition que la SCI conserve au moins deux associés et qu’il y ait un candidat au rachat des parts.
En cas de décès, prévoyez une clause n’autorisant la vente de parts qu’avec le consentement du survivant. D’autres techniques existent pour protéger le survivant (notamment le démembrement croisé de propriété), mais elles nécessitent les conseils d’un notaire. Sachez, par ailleurs, que la SCI entraîne des frais pour sa création (rédaction de statuts) et pour la tenue des assemblées générales et de la comptabilité.
Avant de vous engager, n’hésitez pas à vous entourer des conseils d’un notaire.
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