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Acheter un logement à rénover : les « points-travaux » essentiels à vérifier

Si vous comptez acheter un logement ancien, il faut vérifier des éléments essentiels de construction et d’entretien pour anticiper d'éventuels travaux coûteux.

Avant d’investir dans le neuf pour la première fois en profitant du mécanisme Pinel, passez au crible 5 points.

Ne vous focalisez pas sur les économies d’impôts

Ne vous laissez jamais aveugler par une belle carotte fiscale. Certes, la réduction d’impôts peut atteindre jusqu’à 21 % du prix de vente dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m2, mais un investissement locatif doit être choisi en fonction de sa rentabilité, avant économie d’impôts.

Examinez le niveau des prix

Faites le tour des agences pour connaître le prix des beaux quartiers de la ville et des secteurs proches de votre programme neuf. Un immeuble qui sort de terre peut se vendre de 20 à 30 % plus cher que de l’ancien limitrophe. S’il est éloigné du cœur de ville, les tarifs moyens ne doivent pas dépasser de plus de 20 % ceux de l’hypercentre.

Vérifiez le niveau des loyers et la rentabilité

Les plafonds de location Pinel sont les mêmes au sein d’une zone. Or, d’une ville à l’autre, ils sont parfois supérieurs aux loyers de marché. Tenez donc compte des vrais chiffres, et non de ceux des plafonds, en général fournis dans les simulations, pour calculer la rentabilité potentielle de votre bien.

Sélectionnez votre programme

Achetez auprès d’un promoteur solide pour éviter les aléas d’un retard de livraison ou pire, d’une faillite en cours de construction. Si vous avez des doutes, voyez comment les programmes qu’il a déjà réalisés ont évolué dans le temps. Privilégiez les copropriétés qui mixent propriétaires occupants et bailleurs, car l’immeuble sera alors mieux entretenu, et il conservera sa valeur dans le temps.

Disposez toujours de trésorerie

Un investissement immobilier, quel qu’il soit, ne s’autofinance jamais. Les loyers du locataire et les économies d’impôts ne couvriront pas tous les frais : mensualités de crédit, taxe foncière, charges de copropriété, travaux de rafraîchissement… Vous devez toujours disposer de liquidités, correspondant à trois à six mois de loyers, pour éviter de vous retrouver dans une situation financière compliquée en cas de problème avec votre locataire.

Crédit photo : Dragon Images