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12 juillet 2016

Caroline de Francqueville

Si on vous dit maison de vacances, qu'est-ce que cela vous évoque ? Le lieu de repli familial, les bons moments entre amis, le lieu de votre retraite et finalement un placement à long terme... Avant de vous lancer dans ce projet, voici la check list des questions à se poser.

Prendre en compte tous les coûts

En premier lieu il y a bien sûr le prix d’achat. Selon le rêve que vous avez, villa dans une station balnéaire côtée ou ferme en pleine campagne, le budget n’est pas le même. Mais surtout, n’oubliez pas les autres éléments financiers, plus particulièrement les dépenses récurrentes.

Il est primordial de penser au budget annuel qui sera consacré à la réalisation de votre projet. Cette acquisition va engendrer de nombreux frais en double, résidence principale et résidence secondaire.

Il y a les impôts locaux mais aussi l’entretien de la maison qui couvre aussi bien le jardin, que l’éventuelle piscine ou la rénovation, les charges (eau, électricité, chauffage, assurance…) Mais il y a également les dépenses de trajet aller-retour, et surtout les dépenses de travaux imprévues !

Un placement à long terme ?

Difficile de prévoir si la revente sera facile et si la plus-value sera au rendez-vous. Pourtant il faut dès l’achat penser à la possibilité de revente du bien. Certains événements de la vie peuvent conduire à une vente non prévue : un déménagement éloignant de la résidence secondaire, un divorce, l’héritage d’une autre maison ou tout simplement un besoin d’argent.

Comme toute acquisition immobilière, une résidence secondaire peut entrer dans une stratégie patrimoniale si les précautions nécessaires sont prises.

Il faut savoir faire la distinction entre une maison de campagne située dans une région peu touristique et une villa ou un appartement au bord de la mer ou encore un chalet ou un appartement dans une station de ski.

L’emplacement est primordial : une région ensoleillée ou une station de ski risque d’attirer davantage de nouveaux acheteurs et peut être avec l’espoir d’une plus-value immobilière.

Cette résidence secondaire deviendra-t-elle votre résidence principale lors de votre retraite ? Si la réponse est positive d’autres précautions s’imposent. Lorsque vous fixerez votre choix, vous devrez alors privilégier un endroit accessible avec les services et commodités nécessaires à proximité.

Une fiscalité lourde

Si l’achat ou la revente d’une résidence principale cumule certains avantages, les résidences secondaires sont moins avantagées et donc plus lourdement taxées.

Sont entre autres réservées à l’acquisition de la résidence principale, les prêts à taux zéro, la loi Pinel, la plupart des aides à la rénovation énergétique et l’exonération de la plus-value.

Avec l’acquisition d’une résidence secondaire, vous doublez de nombreuses charges et il existe une grande différence de régime fiscal applicable lors de la revente.

Des plus-values taxées

Si la plus-value réalisée sur la revente d’une résidence principale n’est pas taxée, celle de la résidence secondaire est soumise -sauf exceptions- à un impôt au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

Il faut avoir détenu son bien 22 ans pour être exonéré de l’impôt sur la plus-value. En effet il y a un abattement après 6 années de détention et ensuite des abattements qui conduisent à :

  • l’exonération de l'impôt forfaitaire de 19 % au bout de 22 ans
  • l'exonération des prélèvements sociaux de 15.5 % au bout de 30 ans.

Ensuite peut s’y ajouter le cas échéant, une surtaxe si la plus-value dépasse 50 000 euros. Elle représente entre 2 et 6 % de la plus-value nette imposable calculée après l'abattement pour durée de détention.

La location saisonnière pour alléger la charge

Comment alléger la note finale ? Vous pouvez recourir à la location saisonnière dont les loyers permettront de couvrir une partie des coûts fiscaux ou d’entretien. Mais là aussi cette possibilité dépend de la localisation de votre bien. Il sera plus aisé de louer un appartement dans une station balnéaire qu’une ferme dans une zone non touristique…

Se faire plaisir

Vous l’avez compris, une résidence secondaire est rarement une source de profit financier car à la base l’objectif est différent. Ce ne sont pas les motivations liées à un placement immobilier qui demeurent primordiales mais plutôt des attentes liées à une meilleure qualité de vie, la recherche d’un lieu de rassemblement familial.

Si l’on recherche à faire fructifier au mieux son argent, il existe de meilleurs placements plus rentables. Même si pouvez réduire cette charge par la location, cela reste une charge.