Pour se prémunir des impayés, le bailleur prévoit souvent une clause de solidarité dans le contrat de colocation. Une disposition de la loi Alur du 24 mars 2014 en a modifié les conséquences pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014 en réduisant le délai pendant lequel le colocataire quittant le logement reste tenu ? au paiement du loyer et des charges, solidairement avec les locataires qui restent. Comment les parties sont-elles engagées par une clause solidaire ?
Une clause très pratiquée mais pas obligatoire
Comment la loi ALUR définit-elle la colocation ? C’est : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »
Généralement, le bailleur signe un seul bail avec l’ensemble des colocataires, dans lequel est fréquemment insérée une clause de solidarité. Cette clause est une garantie pour le bailleur contre l’insolvabilité éventuelle de l’un de ses colocataires.
Contrairement à un engagement de caution solidaire il n’y a pas de formalisme particulier pour la clause de solidarité mais il est souvent fait mention d’une clause du type « les locataires s’obligent solidairement et indivisiblement pour l’exécution de leurs obligations». En pratique, en cas de défaut de paiement de l’un des colocataires, le bailleur a la possibilité de se retourner contre n’importe lequel des colocataires pour lui réclamer le paiement des sommes dues.
Quelles implications ?
Les colocataires, reconnaissent être solidaires et indivis pour l’exécution de leurs obligations. Que se passe-t-il en cas de départ de l’un d’eux ?
Pour tous les baux signés après le 27 mars 2014, l'engagement solidaire du colocataire sortant et de son éventuelle caution s'éteint six mois après la date d'effet du congé.
En pratique, en cas de congé régulièrement donné :
- lorsqu’un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse lorsqu’un nouveau colocataire le remplace
- à défaut de remplaçant, elle cesse au bout de six mois après la fin du délai de préavis du congé.
Pour rappel en cas de contrat signé avant le 27 mars 2014, rien ne change. La solidarité du colocataire -et celle de la caution- cesse à l’échéance du bail, sauf si le propriétaire accepte de mettre fin à la solidarité ou de remplacer le colocataire.
Et la caution ?
Comme pour une location classique, le bailleur peut demander au colocataire de disposer d’une caution solidaire dont la rédaction doit faire l’objet d’un formalisme très strict. Les engagements étant très importants (en cas de caution solidaire, le garant doit régler la part du loyer en cas de défaillance d’un des colocataires, même si ce dernier n’est pas celui pour lequel il se porte caution), il est important de s’entourer des conseils d’un professionnel.
Crédit photo : Pedrag Vuckovic
