La loi Denormandie, dispositif très attendu par les professionnels et les particuliers, est entrée en vigueur en début de l’année. Son contenu est très semblable à celui du dispositif Pinel dans le neuf mais pour bénéficier d’une réduction d’impôt, l’investissement "Denormandie" concerne un logement ancien à rénover. Dans les deux cas, l'investisseur s'engage à louer son bien durant six, neuf ou douze ans, pour bénéficier d'une réduction d'impôt qui peut aller jusqu'à 21% du montant. Pinel et Denormandie, un comparatif s’impose : quelles sont les différences de ces deux dispositifs de réduction d’impôt destinés à soutenir l’investissement immobilier locatif.
Pour rappel, la loi Pinel est en vigueur depuis septembre 2014 dans un but de dynamiser le secteur de la construction. Le dispositif permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier neuf destiné à la location et d’optimiser ses impôts en fonction de la durée locative. Il peut aussi concerner la réhabilitation d'un logement ancien considéré comme indécent.
Pinel et Denormandie : deux dispositifs accessibles pour investir dans l’immobilier
Tandis que le Pinel vise à créer de nouveaux logements neufs "abordables" dans les métropoles qui en manquent, le "dispositif Denormandie" vise à inciter les investisseurs à rénover des logements anciens dégradés pour les mettre en location à un loyer "raisonnable", tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. Il élargit les dispositions de la loi Pinel à l’investissement dans l’ancien avec un quota de travaux, mais uniquement dans certaines villes moyennes où les centres-villes ont été à l’abandon.
Pour rappel, la loi Pinel est en vigueur depuis en septembre 2014 dans un but de dynamiser le secteur de la construction. Le dispositif permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier neuf destiné à la location et de bénéficier d’une réduction d’impôt qui sera fonction de la durée locative. Il peut aussi concerner la réhabilitation d'un logement ancien considéré comme indécent.
Un même avantage fiscal
En Pinel comme en Denormandie, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôt en pourcentage du prix de revient du logement (ou de deux logements) dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros le mètre carré dans le neuf. Dans le Denormandie ce montant couvre une enveloppe achat et travaux dont le montant facturé par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Ce taux de réduction est de :
- 12 % pour un engagement initial de 6 ans,
- 18 % pour un engagement initial de 9 ans (ou engagement initial de 6 ans prorogé de 3 ans),
- 21 % pour un engagement total de 12 ans (quelle que soit la durée de l'engagement initial).
Cette réduction d'impôt est répartie sur la durée d'engagement et représente l'équivalent de 2 % par an du prix de revient pendant les 9 premières années, puis, 1 % au-delà de 9 ans. L'imputation de la réduction débute l'année de l'achèvement du logement ou l'année de l'acquisition de celui-ci si elle est postérieure.
Des dispositifs aux nombreux points communs
Nous l’avons vu, dans les deux dispositifs, l’engagement de l'investisseur et le taux de réduction dont il bénéficie sont identiques. Avec un taux maximum de 21 % l'investisseur peut ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 63 000 euros.
De même, le propriétaire ne peut pas louer à n'importe qui. Les conditions de location sont identiques, avec des plafonds variables selon les zones de revenus de locataires et de loyers.
Mais il existe certaines différences. La première tient aux territoires éligibles, plus limités dans le Pinel qui concerne les zones où les logements sont les plus demandés avec donc à la clé une plus grande facilité de trouver un locataire.
Le "Denormandie ancien" ne relève pas d’un zonage particulier, mais s’applique dans les centres-villes anciens où l’habitat s’est dégradé. S’il y a beaucoup de villes éligibles, la demande locative peut être plus incertaine. Par ailleurs, la présence de travaux importants (précisés par un décret et un arrêté du 26 mars 2019) peut compliquer la donner pour certains investisseurs.
A noter toutefois que contrairement au Pinel ancien, l’état de décence du bien destiné à être rénové n’est pas ici un critère d’éligibilité à la réduction d’impôt Denormandie, qui n’impose pas toujours de lourds travaux de réhabilitation.
Des dispositifs fiscaux mais un investissement immobilier avant tout
Investir dans un dispositif comme le Pinel ou le Denormandie nécessite d’aller au-delà de la réduction fiscale qui doit constituer une composante et non une finalité. Il s’agit avant tout d’un investissement immobilier nécessitant comme pour toutes les classes d’actifs, d’être appréhendé sur du long terme en essayant au maximum de se projeter notamment sur la revente.
L’investisseur devra constituer un cahier des charges avant de se lancer. Si le neuf est plus onéreux à l’achat il convient de vérifier que le prix de l’ancien est cohérent par rapport au marché (du neuf), en comparant les niveaux de standing proposé, les charges (plus faibles dans le neuf en général), comme pour tout achat immobilier.
Le risque principal est celui de ne pas trouver de locataire avec à la clé une chute de la rentabilité de l'opération, pouvant aller jusqu’à une remise en cause de l'avantage fiscal en cas de longue vacance locative.
Avant de décider de votre investissement locatif via les dispositifs Pinel ou Denormandie, il est nécessaire de vérifier l’adéquation d’un tel investissement à votre situation personnelle. En dehors d’une connaissance du marché du logement envisagé, la difficulté peut également se trouver dans certains autres détails de l’opération (montage de l’opération, durée du prêt ou financement…).
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