La vente d’un bien immobilier en viager permet au vendeur de profiter de revenus supplémentaires. C’est une solution pour les seniors qui souhaitent compléter leur retraite tout en restant autonomes. Souvent méconnu, le viager immobilier bénéficie d'un cadre juridique spécifique. Mieux comprendre le viager en quelques questions.
En avant propos, si vous souhaitez acquérir une résidence en viager, il est recommandé d'effectuer une simulation de crédit immobilier afin de connaitre le montant que vous pourrez effectivement emprunter.
Le viager, qu’est-ce que c’est ?
La personne appelée crédirentier choisit de vendre son appartement ou sa maison en contrepartie d’une rente garantie à vie (la rente viagère) et le plus souvent d’un capital initial (le bouquet).
La rente peut donc constituer un complément de revenus, notamment pour les personnes âgées qui souhaitent maintenir leur niveau de vie quand arrive la retraite.
On parle de contrat aléatoire : le viager est fondé sur une donnée inconnue au jour de la signature de la vente, la durée de vie du vendeur.
Existe-t-il différents types de contrats viagers immobiliers ?
Oui, il existe différents types : le viager libre et plus couramment le viager occupé dans lequel le vendeur se réserve un droit d’habitation qui lui permet de vivre dans son logement, jusqu’à son décès. Il faut prévoir dans le contrat la répartition des charges.
Ensuite, le viager peut être conclu sur deux têtes : un couple vend le bien qui n’appartiendra définitivement à l'acheteur qu'au décès du dernier des conjoints.
Qu’est-ce qu’un bouquet ?
C’est un capital versé au vendeur lors de la vente. Son montant est estimé, selon un accord entre les deux parties, à la valeur de marché du bien immobilier.
Fixé librement, son montant doit correspondre à la valeur réelle de l’immeuble, sous peine de requalification fiscale ou encore d’action en nullité intentée par le vendeur ou ses héritiers pour défaut de prix.
Le surplus est versé sous forme de rente viagère.
Qu’est-ce que la rente viagère ?
La rente viagère est une somme d’argent versée au vendeur par l’acheteur à une périodicité choisie (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Elle peut être également réversible, évolutive ou réévaluée.
La rente s’éteint au décès de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée. En cas de clause « de réversion totale » le survivant bénéficie de l’intégralité de la rente.
Comment est calculé le montant de la rente ?
Pour déterminer le montant de la rente, plusieurs paramètres sont pris en compte :
- l’âge et le sexe du vendeur,
- la valeur du bien et sa rentabilité,
- l’existence ou non d’un bouquet et son montant,
- l’existence d’une clause de réversibilité totale ou partielle,
- la réserve de jouissance du bien.
Un bouquet faible implique le versement d'une rente viagère élevée, et vice-versa.
La rente fait l’objet d’une indexation pour limiter les effets de l’érosion monétaire.
Ensuite, l'acheteur devra payer l'impôt foncier et les charges, telles que les gros travaux.
Pourquoi vendre en viager ?
Pour le vendeur, l’intérêt est de percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès, tout en restant dans les lieux dans les cas du viager occupé. Cette solution est très souvent choisie par des couples sans enfants,
soucieux de maintenir leur niveau de vie ou même vivre décemment.
Pourquoi acheter en viager ?
Pour l'acheteur, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne », d’un investissement immobilier au capital de départ minime puisque la totalité du prix de vente n’est pas versée le jour de l'acquisition.
Le plus souvent, le vendeur reste dans le logement (viager occupé). L’acheteur ne pourra l’occuper qu'au décès du vendeur mais bénéficie d'une décote importante sur le prix du bien : un abattement d'occupation variable selon l’âge du vendeur.
Dans le viager, il y a bien sûr pour l’acheteur l'espoir de faire une « bonne affaire », d’acheter à un prix plus intéressant que celui du marché.
Le viager : un jeu de hasard ?
Le principe du viager consiste à ce que si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, l'acheteur ait payé intégralement « le prix normal ».
Mais il s’agit bien d’un contrat aléatoire. Le viager est fondé sur la durée de vie du vendeur ce qui implique que le nombre des échéances (mensuelles, trimestrielles, etc.) n'est donc pas connu à l’avance.
Le viager apparaît alors comme un « jeu de hasard » puisqu’en fonction de la durée de vie du vendeur, il peut avantager selon les cas :
- soit le vendeur,
- soit l'acheteur,
- soit être neutre.
Concrètement, l’acheteur prend le risque d’être amené à verser la rente plus longtemps que prévu en cas de longévité très importante du vendeur. À l’opposé si le vendeur décède rapidement, il n’aura profité de sa rente que peu de temps.
Quel est l’impact de l’âge du vendeur sur la vente en viager ?
Plus le vendeur est âgé, plus la disparité d’espérance de vie est élevée.
Acheter un bien en viager à quelqu’un de jeune permet de bénéficier d’une décote plus importante que pour une personne âgée. Le coût global pourra donc se révéler plus avantageux dans un viager occupé par de jeunes seniors.
Et si l’acheteur décède avant le crédirentier
La charge de payer la rente au vendeur appelé crédirentier, est transmise aux héritiers, en général ses enfants qui héritent du viager dans les conditions prévues dans l’acte d’origine.
Pour protéger ses héritiers, le débirentier peut avoir souscrit une assurance qui prendra le relais pour couvrir le montant de la rente.
Avec quelle fiscalité ?
Pour le vendeur, une fraction de la rente viagère, déterminée une fois pour toutes en fonction de l’âge du vendeur, est imposable (art. 158-6 du Code général des impôts) au titre de l’impôt sur le revenu. La rente viagère est soumise aux prélèvements sociaux de 15,5 %, sur la fraction concernée.
Au titre de l'ISF, en cas de viager occupé :
- le crédirentier doit déclarer le capital que représente sa rente viagère au 1er janvier de l’année d’imposition et intégrer la valeur d'occupation du bien ;
- le débirentier doit déclarer la valeur du bien, déduction faite de la valeur d'occupation par le vendeur et inscrire au passif la valeur de capitalisation des rentes à verser au vendeur (calculée avec les barèmes établis par la Direction Générale des Impôts).
Quels freins au développement du viager ?
Les freins au développement du viager sont surtout d’ordre comportemental et psychologique.
Pour l’acheteur le principal frein est moral. Le viager est encore perçu comme un pari sur l’espérance de vie : l'acheteur parie en quelque sorte sur le décès du vendeur.
De son côté, le vendeur peut ne pas souhaiter y recourir afin de ne pas priver les héritiers de la valeur du bien vendu.
