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23 avril 2015

La cigale et la fourmi ne sont pas forcément ceux que l’on croit. En effet lorsque vous achetez un bien vous supportez des frais et un risque qui peuvent complètement contrebalancer le poids des loyers. Des frais, à savoir les frais d’acquisition* (8 % par exemple pour un achat de 150 000 €), la taxe foncière tous les ans (parfois très lourde dans certaines villes), les travaux de réparation, le coût d’un emprunt (taux d’intérêt, assurances, garanties hypothécaires). Et un risque qui peut être majeur, provoqué par une dévalorisation du bien. Il est déraisonnable de croire qu’un bien prend de la valeur à tous les coups. Bien des causes peuvent provoquer des déceptions à la revente. Tout cela représente un coût à comparer à la masse des loyers.

Le locataire conserve de la souplesse

Le locataire, lui, conserve une souplesse budgétaire, il peut déménager aisément pour saisir les opportunités de mutation professionnelle. Il ne supporte que les travaux d’entretien dits « de nature locative ». L’argent qu’il économise, par exemple sur une assurance-vie, va lui rapporter. La question consiste donc à savoir

  1. si le coût de la location est plus élevé ou non que le coût de l’achat, hors charges locatives qu’on supporte dans les deux cas.
  2. si la cote du bien proposé à l’achat va progresser plus vite que le placement des économies si vous prenez une location ?

Évidemment l’achat a le mérite de sécuriser le logement du foyer alors que le locataire va rester à la merci d’un congé (les motifs sont cependant limités par la loi).

Le remboursement du crédit est également une épargne forcée qui permet à terme d’avoir un certain capital alors que le locataire, lui, ne fait pas forcément l’effort de mettre autant de côté. Autre avantage quand on a un bien à soi, on peut faire des travaux d’embellissement qui vont apporter un surcroît de valeur.

Par contre, celui qui achète va hypothéquer un tiers de ses revenus futurs - ce qui correspond au ratio d’endettement maximum autorisé par les banques - pendant souvent la moitié de sa vie professionnelle. Cette contrainte financière n’est pas toujours agréable à la longue. D’autant que, parfois, au final, le bien acheté n’a pas forcément pris de la valeur.

De son côté le locataire a plus de liberté. Ce qui est important de nos jours avec le risque de perte de son emploi et le besoin de mobilité.

Conclusion : Avec l’envolée des prix de ces dernières années depuis 1998 l’achat a été fortement gagnant la plupart du temps. Mais l’immobilier a aussi traversé des crises sévères comme de 1980 à 1983 et de 1990 à 1997. Sur le plan financier acheter c’est parier que la cote du bien va augmenter dans le quartier où vous l’achetez. Sur un plan pratique acheter c’est sécuriser son logement car ce n’est pas au moment de la retraite qu’on peut emprunter pour acheter à moins d’avoir accumulé le capital nécessaire.

Mais il n’existe pas d’évidence, surtout de nos jours où l’on constate de fortes pressions à la baisse sur les prix et sur les loyers.