Malgré un contexte plutôt favorable - taux bas, prix stables - investir dans un bien immobilier en montagne n’est pas un acte anodin. Le marché comporte en effet des particularités bien à lui, qu’il faut avoir à l’esprit avant de se décider.
Le marché immobilier reprend
Comme pour l’immobilier de ville, l’immobilier de montagne a lui aussi connu une embellie en 2015, après trois années difficiles. Le volume des ventes progresse de + 8% en 2015 dans les deux Savoie (Savoie et Haute-Savoie) selon la chambre FNAIM des Savoie.
« Le marché est sorti de la crise, nous sommes sur une année de reprise, avec une augmentation très significative du nombre de transactions, mais avec également toute la fragilité qui entoure cette reprise liée à un environnement économique global, commente Jean-Jacques Botta, président de la FNAIM des Savoie dans un communiqué de presse. Si l’on analyse trimestre par trimestre, on se rend compte que cette hausse du nombre de transactions s’accentue d’un trimestre à l’autre et que le dernier trimestre a été déterminant ».
Ces résultats à la hausse s’expliquent entre autres par des taux bas et par le retour d’une clientèle plus internationale en 2015. Sensible à un certain niveau de luxe, cette clientèle voit son pouvoir d’achat accru par le taux de change de l’euro.
Les prix sont stables
Côté prix, la tendance 2015 est à la stabilisation globale. Ainsi la FNAIM des Savoie détaille que pour 2015, Annecy affiche un prix moyen de 3 725 €/m2 contre 3 900 €/m2 en 2014. Il faut compter 2 860 €/m2 à Annemasse alors que le prix moyen était de 2 900 €/m2 en 2014. Seul le marché de Chambéry continue d’être légère augmentation avec un prix moyen au mètre carré fixé à 2 270 €/m2 contre 2 200 €/m2 en 2014.
Attention, lors d’un achat immobilier en montagne, le prix au mètre carré n’est pas le seul critère à prendre en compte : le montant des charges peut réserver des mauvaises surprises et varier du simple au triple dans une même zone.
Quels critères prendre en compte pour choisir son bien ?
Pour décider dans quelles zones orienter la recherche d’un bien, l’acheteur doit d’abord décider clairement quel usage il compte faire de son achat. Est-ce un achat pour son propre usage ? Dans ce cas, il peut se permettre de céder à l’achat coup de cœur. Il sera seul arbitre par exemple pour choisir entre un bien de petite taille au pied des pistes et un bien plus grand mais plus éloigné.
Est-ce un achat destiné à la location ? Dans ce cas, l’achat doit se faire en toute objectivité et selon LA règle d’or de l’immobilier : « emplacement, emplacement, emplacement ! ». Distance (à pied, la circulation en voiture étant souvent problématique en hiver en montagne) entre le logement et les pistes de ski, proximité des commerces, qualité du voisinage (bruyant, calme) sont autant de critères qui joueront à plein sur le taux de remplissage de la location.
Il est également important de se renseigner sur le taux d’enneigement moyen de la station et le bon entretien des pistes les plus proches. La possibilité d’avoir accès à d’autres activités que le ski (bowling, restaurant ou piscine) sera également un critère supplémentaire pour attirer les futurs vacanciers. De même, choisir un bien situé dans une station qui développe des activités à d’autres périodes de l’année (randonnées en été par exemple) permet d’élargir la période de location potentielle du bien et donc sa rentabilité.
Avant de s’engager dans l’achat d’un bien, il est indispensable de se rendre sur place pour se faire sa propre idée de l’environnement et bien sûr visiter le bien lui-même. Pousser la porte de quelques agences immobilières locales est également un bon moyen de se faire une idée de l’état du marché et des prix pratiqués.
La moyenne montagne : une piste pleine d’avantages
Pour les investisseurs au budget trop modeste pour acquérir un bien en haute montagne, la moyenne montagne peut être une solution intéressante. En moyenne montagne les prix sont généralement moins élevés. Le prix des locations est lui aussi inférieur mais certaines villes ont l’avantage d’avoir une vraie saison d’été et de développer des activités comme la randonnée ou le thermalisme. De quoi étendre la plage de location du bien au printemps et à l’été.
Gérer la mise en location du bien
À moins de vivre à proximité, le nouveau propriétaire doit généralement se résoudre à confier son bien à des agences locales qui facturent généralement entre 15 % et 20 % d’honoraires. La location saisonnière a en effet des particularités : les vacanciers veulent se couper de leur quotidien et s’attendent à des prestations de services de plus en plus qualitatives (équipement de l’appartement mais aussi accueil à l’arrivée et des services comme le linge, le ménage, etc.). Un interlocuteur doit donc gérer cette logistique tout au long de leur séjour, ce qui sera difficilement gérable pour un particulier habitant à l’autre bout de la France.
Une rentabilité modérée
Dans le cas d’un achat à but locatif, la rentabilité est difficile à évaluer, comme pour beaucoup de locations saisonnières. Suivant la météo - le taux d’enneigement principalement - ou encore le contexte économique - les vacances au ski étant bien souvent les plus coûteuses, les particuliers les sacrifieront plus facilement que leurs vacances d’été - le taux de remplissage de la saison de ski, qui dure de 18 à 20 semaines, peut énormément varier. Le prix du mètre carré pèse également fortement sur la rentabilité du bien.
Si l’objectif est de se constituer une rente à terme, pour compléter sa retraite par exemple, l’investissement en haute montagne ne semble pas le plus fiable, du fait de la grande variabilité de sa rentabilité locative.
En revanche, si l’objectif est d’acquérir une résidence secondaire à la montagne, la mise en location du bien quelques semaines par an est effectivement un moyen cohérent pour amortir une partie des frais de crédit et d’entretien… à condition d’être à l’aise avec l’idée que des vacanciers inconnus s’y installent régulièrement et d’accepter d’y séjourner soi-même hors saison.
