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Les valeurs locatives sont des références utilisées par l’administration fiscale pour calculer plusieurs impôts locaux. Considérées comme sous évaluées, elles devraient prochainement être révisées.

Si les valeurs locatives cadastrales ont été révisées, en 2017, concernant les locaux professionnels, elles n’ont pas été modifiées depuis les années 1970 en ce qui concerne les locaux d’habitation. Le projet de loi de finances pour 2020 entend donner un coup d’accélérateur à la réforme des valeurs locatives.

Les valeurs locatives, piliers de la fiscalité locale

Véritables piliers de la fiscalité locale, les valeurs locatives (VL) sont utilisées pour calculer plusieurs impôts locaux : la taxe d’habitation (supprimée intégralement à l’horizon 2023), la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les taxes foncières. La formule de calcul est alors la suivante :

VL x taux d’imposition voté par la collectivité.

Mais comment sont calculées les valeurs locatives elles-mêmes ? Elles sont censées refléter le loyer annuel théorique de chaque logement, avec un abattement de 50%. Elles dépendent ainsi de plusieurs critères tels que la localisation du bien, sa surface, ses prestations, son état d’entretien, etc. Autant de facteurs qui varient au cours du temps, en fonction notamment de la cote des quartiers, de l’attractivité économique des régions et de la succession de propriétaires.

Révision des valeurs locatives : une réforme nécessaire ?

Or, le parc de logements a considérablement évolué depuis les années 1970 et les valeurs locatives apparaissent comme obsolètes.

De plus, on observe parfois d’importantes disparités entre propriétaires, dans une zone géographique donnée. Ces écarts sont liés aux disparités d’évaluation. La valeur locative d’un bien A peut avoir été réévaluée à la suite d’une déclaration de travaux ou d’une transaction ayant permis de mettre à jour la surface ou le standing d’un bien. A l’inverse, un bien B, même s’il se situe dans la même rue, peut avoir conservé sa valeur locative initiale.

Autant de raisons qui motivent la réforme des valeurs locatives. Celle-ci devrait s’appuyer sur l’observation de loyers moyens.

Bon à savoir

La seule révision automatique des valeurs locatives cadastrales est celle liée à l’inflation, autrement dit l’augmentation annuelle des prix.

Une entrée en vigueur progressive

L’augmentation de la taxe foncière des propriétaires de locaux d’habitation pourrait s’avérer relativement brutale. L’exécutif en est conscient. C’est pourquoi il a prévu deux mesures d’atténuation des effets de la réforme :

  • D’une part, une mesure relative à la temporalité de la réforme. Celle-ci n’entrera en vigueur qu’en 2026 et l’évolution sera lissée sur une période de dix ans.
  • D’autre part, une mesure paramétrique. La différence entre la valeur locative de 1970 et celle observée aujourd’hui doit être divisée par deux. Par exemple, si elle doit augmenter de 20%, elle n’augmentera in fine « que » de 10 %.

Bon à savoir

Il est impossible de prévoir qui verra sa taxe foncière augmenter. Bercy promet une réforme neutre au niveau global, mais qui fera des gagnants et des perdants localement.

Voir le "résumé" des indices de référence des loyers INSEE

Crédit photo : Getty images