Une capacité d’investissement élevée et un éventail d’avantages plus étendu distinguent le Loueur en meublé professionnel (LMP) du Loueur en meublé non professionnel (LMNP).
La location meublée
Une location est considérée comme étant meublée lorsque le logement est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante (cuisine équipée, en bon état de fonctionnement et pourvue des matériels nécessaires, salle de bain, ou salle d’eau fonctionnelle, lit, penderie et meubles de rangement, tables, chaises, canapé, rideaux, etc.) et proportionnés à l’importance des lieux.
Le locataire doit ainsi pouvoir entrer dans les lieux avec ses seuls effets personnels.
Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale.
Conditions d’application du statut de LMP
La loi de finances pour 2009 a réformé en profondeur le régime de la location meublée. Ainsi, l'accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) a été considérablement restreint.
Le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) est réservé aux contribuables pour lesquels la location de logements meublés représente une véritable activité professionnelle.
Le statut du loueur en meublé non professionnel est défini à l'article 155 du CGI.
Outre une inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS), le statut du LMP exige de remplir 2 conditions cumulatives :
• la location de locaux d’habitation meublés doit produire plus de 23.000 euros de recettes annuelles au niveau du foyer fiscal ;
• il doit être tiré de cette activité au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Les revenus du patrimoine (dividendes, coupons) et revenus fonciers (location nue, SCPI) ne sont pas considérés comme des revenus d’activité.
Au regard de ces exigences, il apparaît que la majorité des loueurs en meublé seront soumis au régime du loueur en meublé non professionnel.
Fiscalité du statut LMP
Les revenus issus d’une location meublée sont imposables au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers.
Le Micro-BIC : le loueur en meublé bénéficie du régime micro-BIC si ses recettes annuelles ne dépassent pas 32.600 euros. Dans ce cas, il lui est octroyé un abattement forfaitaire de 50%. Cependant, l’application du forfait ne lui permettant pas d’imputer de déficit, mieux vaut pour lui opter pour un régime réel d’imposition : le « réel simplifié » ou le « réel normal ».
Le régime dit « du bénéfice réel » (normal ou simplifié) : il s'applique au-delà du seuil de 32 600 euros de recettes annuelles ou sur option.
L’éventuel déficit viendra s'imputer sur le revenu global sans limitation sous réserve que ce déficit ne provienne pas d'amortissements exclus des charges déductibles.
LMP et plus-values :
Après 5 ans d’activité, les plus-values de cession des biens loués sont exonérées, sous réserve que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 90.000 euros H.T.
Au-delà et jusqu’à 126.000 euros de chiffre d’affaires, les plus-values sont partiellement exonérées. Elles deviennent imposables au-delà de 126.000 euros de recettes annuelles.
LMP et ISF
En matière d'ISF, la définition du LMP exonéré est spécifique et beaucoup plus restrictive.
Il faut en effet que les revenus nets de charge, et non pas seulement les recettes brutes, soient supérieurs aux autres revenus professionnels. Sinon les autres critères sont les mêmes : inscription au registre du commerce et loyers supérieurs à 23 000 euros.
