Définition des Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)
Les OPCI sont des organismes de placement collectif -de la famille des Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM)-, dédiés à l'immobilier et créés par l'ordonnance du 13 octobre 2005. Leur constitution doit recevoir un agrément de l'Autorité des marchés financiers (AMF). L'OPCI collecte des fonds qu 'il investit dans des actifs immobiliers et financiers.
Les revenus tirés des placements immobiliers ou financiers sont distribués aux investisseurs.
Catégories d'Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)
Deux types d'OPCI coexistent.
- Les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) : leurs revenus distribués à des personnes physiques le sont dans la catégorie des revenus de valeurs mobilière. Les plus-values sont réalisées à l'occasion de la cession ou du rachat des parts. La détention d'actions de Sppicav n'ouvre pas droit au bénéfice de l'abattement pour durée de détention.
- Les Fonds de placement immobilier (FPI) : leur fiscalité est celle des revenus fonciers pour les revenus locatifs distribués par le fonds et celle des capitaux mobiliers pour les produits versés (dividendes, intérêts). En tout état de cause, seuls les revenus effectivement versés sont taxables. Les plus-values réalisées lors de la cession ou du rachat des parts sont taxées en tant que plus-values immobilières.
Fonctionnement des Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)
Un OPCI doit réaliser un minimum de 60% d'investissements immobiliers directs (contre 95% pour les SCPI). Un OCPI doit également détenir au moins 10% des actifs liquides sous forme de liquidités pour faire face aux demandes de retrait.
Ces règles offrent donc une souplesse de gestion supérieure à celle des SCPI :
- les OPCI diversifient leurs actifs par l'acquisition d'actions ou par la participation au capital d'OPCVM ,
- l'endettement est possible (à hauteur de 40% des actifs immobiliers détenus) afin d'exercer un effet de levier sur les investissements.
Investisseurs concernés par les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)
Les OPCI s'adressent en premier lieu au grand public. Un OPCI permet à l'épargnant d'investir dans l'immobilier locatif à grande échelle sans avoir à prendre en charge directement la gestion des immeubles (acquisitions, travaux, gérance, etc.). Les investisseurs institutionnels sont également concernés à travers les SCPI ou encore les Sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC).
Avantages des Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)
Les OPCI offrent de meilleures possibilités de rachat que les SCPI, tout en permettant à l'épargnant de ne pas rester lié au seul régime fiscal des revenus fonciers. L'OPCI offre une liquidité garantie en cas de rachat des parts. L'OPCI peut également être intégrable dans un contrat d'assurance-vie.
Fiscalité des Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)
L'investissement dans un OPCI offre la possibilité de choisir entre le régime fiscal des revenus fonciers et celui des revenus de capitaux mobiliers, selon que l'investisseur choisit entre Sppicav et FPI.
Mais la fiscalité des OPCI dépend également du mode de détention des parts. Ainsi en cas de détention au sein d'un contrat d'assurance-vie c'est le régime fiscal de celle-ci qui s'applique.
