Les différents types de revenus locatifs
Dans le cadre de la gestion d'un patrimoine privé, les revenus tirés de la location d'un bien immobilier non-meublé doivent être déclarés comme des revenus fonciers.
Il peut s'agir de propriétés bâties (maison, immeuble) ou non-bâties (terres cultivables). Les revenus provenant de la détention de parts de Société Civile Immobiliaire (SCI) et de Civile Placement Immobiliaire (SCPI) entrent également dans la catégorie des revenus fonciers, selon leur type d'investissement.
La location en meublé, sous les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et non-professionnel (LMNP), ainsi que la sous-location meublée génèrent des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les Bénéfices non-commerciaux (BNC) concernent notamment la sous-location d''immeubles nus.
Fiscalité des revenus fonciers
- Le régime réel
Comme son nom l'indique, le régime réel d'imposition s'applique aux revenus fonciers nets calculés par le contribuable.
Ce régime s'applique de plein droit lorsque les loyers encaissés (revenu foncier brut) dépassent le seuil de 15.000 euros par an. Les dépenses déductibles concernent les travaux de réparation et d'entretien, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les frais d'assurance ainsi que les amortissements propres aux dispositifs fiscaux de l'investissement locatif.
Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux. Leur paiement a lieu l'année suivant la perception des revenus.
- Le régime microfoncier
Le régime microfoncier s'applique aux revenus fonciers bruts inférieurs au seuil de 15.000 euros par an. Les obligations déclaratives sont allégées (imprimé n°2042) : le bénéfice foncier net est obtenu par un abattement de 30% sur le revenu foncier brut exclusif de toute déduction supplémentaire. Le régime microfoncier n'est pas applicable dans le cadre de certains dispositifs comme ceux de la loi Robien, Périssol , Borloo.
Une déclaration sur formulaire n°2044 permet au contribuable qui le souhaite d'être imposé au régime réel sur ses revenus fonciers nets. En deçà de 15.000 euros, le régime réel est une option irrévocable pour une période de 3 ans.
Fiscalité des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
La déclaration simplifiée ou "micro-BIC" considère les recettes brutes annuelles, diminuées d'un abattement forfaitaire de 50%. Le chiffre d'affaires annuel doit être inférieur ou égal à 82 200 euros pour les entreprises de vente et de fourniture de logements et 32 900 euros pour les prestataires de services.
Hors régime micro-BIC, les bénéfices sont imposés au régime dit réel normal :
- déduction du déficit sur les bénéfices tirés d'activités de même nature ;
- déduction sur le revenu global dans le cadre d'une activité professionnelle ;
- calcul de l'impôt au barème progressif ;
- application des prélèvements sociaux, les revenus étant soumis à la taxation pour leur montant net, avant application de tout abattement.
A noter toutefois que le régime réel normal et le régime réel simplifié s'appliquent également sur option. De plus, un Régime simplifié d'imposition (RSI) s'applique également, différencié du régime réel par des formalités comptables allégées.
Fiscalité des Bénéfices non-commerciaux (BNC)
Pour les bénéficies non-commerciaux, jusqu'à 32 900 euros de recette annuelle hors-taxes, le "micro-BNC " s'applique. Le bénéfice imposable est égal au montant brut des recettes annuelles, diminué d'un abattement de 34% dont le montant ne peut pas être inférieur à 305 euros.
Au-delà de 32 900 euros, la déclaration contrôlée s'applique (sur option en deçà de 32 900 euros). Ce régime ne s'applique pas aux contribuables ayant opté pour le paiement de la TVA.
