Prévu par la loi Alur de mars 2014, le nouveau contrat-type pour la location d’un logement entre donc en vigueur pour tout nouveau bail, pour une meilleure information du locataire. Il s’agit d’un texte type dont le contenu figure au sein du décret du 29 mai 2015.
Une autre mesure concerne, dans un premier temps, uniquement les bailleurs parisiens : c’est l’encadrement des loyers qui est instauré dans la capitale à titre expérimental.
Explications sur ces dispositifs.
Champ d’application du nouveau contrat-type
Les bailleurs devront recourir à un contrat-type de location. Votée dans le cadre de la loi Alur la réforme permettra au locataire d’accéder à plus d’informations sur le bien qu’il loue. Concrètement il s’agit plutôt « d’une trame, qui laisse place à l'adaptation par les rédacteurs et par les signataires », note le site Capital.fr qui évoque un « guide permettant de ne rien oublier d'essentiel et de ne rien rajouter de superfétatoire ».
Quels sont les locations concernées? Le contrat en vigueur à compter du 1er août 2015 s’applique à tout nouveau bail concernant les locations nues, ainsi qu'aux logements meublés à usage de résidence principale. Il s’applique également aux colocations à bail unique mais pas aux colocations à bail multiple, ni aux locations du parc social.
Un locataire mieux informé
Que change ce nouveau contrat ? Il permet au locataire d’être mieux informé sur le logement loué via plusieurs types de renseignements, notamment :
- le montant du dernier loyer réglé par le locataire précédent
- une liste des équipements du logement
- le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire afin de voir s’ils peuvent justifier une éventuelle augmentation du loyer
- les éventuels honoraires des agences de location facturables aux locataires
- les modalités de récupération des charges.
Entre également en vigueur la notice d'information obligatoire -dont le texte figure dans l'arrêté du 29 mai 2015- à remettre lors de la signature du contrat de location.
Cette notice contiendra les éléments utiles à l’établissement du bail (durée du contrat, fixation du loyer, révision annuelle du loyer, charges locatives, modalités de paiement, dépôt de garantie, cautionnement, état des lieux, préavis...).
Sous réserve qu’elles ne soient pas considérées comme abusives, d’autres clauses peuvent toujours être insérées dans le bail-type.
L’encadrement des loyers en test à Paris
Ce dispositif constitue l’une des mesures phare de la loi Alur.
Lors d’une relocation ou d’une première location les loyers vont être encadrés à compter du 1er août 2015 à Paris. Les loyers ne pourront pas alors excéder les loyers de référence fixés majorés de 20 %. Pour les logements disposant de certaines caractéristiques de localisation ou de confort, les bailleurs auront la possibilité de fixer un montant de loyer supérieur (complément de loyer).
La capitale a été divisée en 14 secteurs par l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP). Le loyer de référence est fixé selon plusieurs éléments : le type de location (nue ou meublée), le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur géographique. Il est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’OLAP.
Les loyers homogènes par secteur pourront être consultés sur son site.
Un nouveau locataire s'apercevant que son loyer est supérieur au loyer de référence majoré pourra le contester dans les 3 ans à compter de la signature du bail auprès de la commission de conciliation des loyers.
Ces mesures viennent compléter celles entrées en vigueur en 2014
Plusieurs autres mesures de la loi Alur relatives aux relations bailleur/locataire sont entrées en vigueur en 2014. Rappelons à titre d’exemple que le délai de préavis imposé au locataire a été réduit à un mois dans certaines situations particulières et dans les zones tendues, depuis le 1er août 2014.
De même, les honoraires d'agence pour une location sont plafonnés depuis le 15 septembre 2014 selon la surface habitable du logement et la zone géographique dans laquelle est situé le bien loué.
Si les honoraires liés à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur, quatre prestations utiles à la fois au bailleur et au locataire font l’objet d’une prise en charge partagée entre eux : frais de visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
