Souvent parce qu’ils habitent une région prisée des touristes, les particuliers sont de plus en plus nombreux à franchir le pas et à mettre en location leur appartement, leur maison, de façon plus ou moins occasionnelle, pour quelques jours ou quelques semaines. Un moyen facile de compléter ses revenus…
La multiplication de sites mettant en relation touristes et bailleurs occasionnels comme Airbnb a facilité la tâche de ceux qui se lancent dans la location en meublé mais oublient souvent qu’il s’agit sur le plan fiscal d’une activité commerciale.
S’il convient de respecter la réglementation en vigueur, souvent complexe comme dans la capitale, de son côté l’administration fiscale veille au grain ! N’oubliez pas qu’en dehors de certains cas très limités d’exonération, vous devez déclarer ces revenus dans de votre déclaration annuelle.
Des cas d’exonération limités
L'article 35 bis du CGI dispose que sont exonérées de l'impôt sur le revenu :
-« les personnes qui louent une partie de leur habitation principale pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ».
- « les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale (chambres d’hôtes) » si le revenu de ces locations n'excède pas 760 € par an. Ce plafond bas limite le cas de l’exonération.
Il existe donc bien des situations dans lesquelles le loueur peut être totalement exonéré d'impôt mais dans le premier cas il doit pour en bénéficier remplir simultanément trois conditions :
- les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur. Cette dernière continue de constituer sa résidence principale
- la ou les pièces louées meublées constituent pour le locataire sa résidence principale (un étudiant par exemple)
- le loyer doit être fixé dans des limites « raisonnables ». Pour apprécier ce critère l'administration publie annuellement deux plafonds à titre indicatif. En 2015, le loyer est réputé raisonnable si est en deçà de 184 € /m2/an pour les locations réalisées en Ile-de France, et à 135 € pour les locations réalisées dans les autres régions.
Un exemple : vous louez à Paris une chambre meublée de 16 m2 de votre résidence principale, à un étudiant. Pour bénéficier de l’exonération, le loyer mensuel hors charges ne devrait pas excéder en 2015 : (184 x 16) / 12 = 245 euros.
Réel ou micro foncier ?
En dehors de ces cas d’exonération et qu’il s'agisse de location à titre de résidence principale, secondaire ou de tourisme, les revenus imposables issus de la location de logements meublés doivent être déclarés et imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon un régime dit forfaitaire (avec des abattements de 50 ou 71 % selon les cas) ou réel.
Location saisonnière ou pas, le même régime s’applique. Seules les locations de gîtes ruraux, locations classées « meublés de tourisme » ou chambres d'hôtes, ont un régime particulier.
Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue - propriétaire ou locataire principal- relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Quelle que soit la durée de la location - de quelques jours à plusieurs mois - les loyers perçus par les particuliers doivent faire l’objet d’une déclaration au titre de l’impôt sur le revenu pour être soumis au barème progressif.
La location permet au propriétaire de procéder à certaines déductions qui dépendent du régime applicable. On distingue deux régimes :
Si les loyers perçus n’ont pas dépassé 32 600 euros, le propriétaire relève de plein droit du régime micro-BIC. A ce titre il bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 50%, effectué par l’administration fiscale. Le montant obtenu sera ajouté à ses revenus imposables. Un rappel : cet abattement n'est que de 30 % pour les locations vides relevant du régime micro-foncier.
Si les loyers ont dépassé 32 600 euros ou si le propriétaire exerce une option en sa faveur, c’est le régime du réel qui s’applique et toutes les charges liées à la location pourront être déduites : frais d’annonces ou d’agence, charges de propriété, travaux… Il conviendra de calculer ces frais et charges au prorata de la durée de location.
De surcroît, ce régime se met en place pour deux ans au minimum et se reconduit par périodes de deux ans », détaille ce même professionnel.
Il est donc essentiel de faire des simulations au préalable.
Rappel : le décret du 31 juillet 2015 qui liste les meubles indispensables au locataire d’une location en meublé qui s'applique aux contrats de location signés à compter du 1er septembre concerne le logement meublé constituant la résidence principale du locataire.
Enfin rappelons que le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), est réservé aux véritables professionnels, dont le montant des recettes de location est prépondérant par rapport aux revenus totaux du foyer fiscal. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), s’applique dans tous les autres cas.
Quel que soit le régime fiscal adopté, il faut savoir qu’en plus de l’impôt, des prélèvements sociaux sont à acquitter, et bien évidemment diverses taxes.
Un régime particulier pour les locations de gîtes
Pour les locations de gîtes ruraux, locations classées « meublés de tourisme » ou chambres d'hôtes, le régime fiscal dépend du montant des recettes :
- si elles dépassent 82 200 € (article 50-0 du CGI), c’est le régime réel qui d’applique
- si les recettes annuelles ne dépassent pas 82 200 €, le régime forfaitaire s’applique de plein droit. Il consiste à appliquer un de l’abattement forfaitaire de 71 % ! L’option possible pour le réel ne sera à privilégier que si les frais et charges déductibles sont supérieurs au montant.
Exemple : si les loyers et charges issus de la location d’un gîte s’élèvent à 5 000 euros, le montant à ajouter à vos autres revenus sera de : 1 450 euros (5 000 euros X 29 %).
Rappel : si les revenus tirés de cette location n'excèdent pas 760 € par an, le propriétaire voit ces revenus exonérés d'impôt et de prélèvement sociaux.
Si la location de courte durée ou saisonnière représente pour de plus en plus de français une activité lucrative, cette dernière ne doit pas être effectuée au mépris des règlementations et des lois existantes. Pour être en règle avec le fisc, n’omettez pas de déclarer ces revenus et de vous entourer le cas échéant de conseils d’un professionnel.
