Parmi les solutions qui s’offrent aux parents pour aider leurs enfants à se loger, peut figurer la disposition à titre gratuit d’un logement lui appartenant. Cette formule permet au jeune bénéficiaire d’économiser ainsi la charge d’un loyer. Mais avant de s’engager, le parent propriétaire doit bien penser aux impacts de cette solution.
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Pensez aux conséquences financières et budgétaires
La mise à disposition d’un logement autrefois loué, entrainera une baisse de revenu à évaluer en cas de besoin de revenus complémentaires.
Pensez aux conséquence patrimoniales et successorales
Cette mise à disposition gratuite se fait généralement en l’absence de toute formalisation, alors que cet acte n’est pas sans conséquences successorales éventuelles.
Si vous avez plusieurs enfants et que disposition d'un logement ne concerne qu'un seul des enfants, il bénéficiera donc d’un avantage. A votre décès, les autres héritiers pourraient être en droit de demander sa réintégration dans la succession.
La question se pose donc de savoir si l'avantage tiré de la mise à disposition gratuite d'un logement au profit d'un enfant constitue ou non une donation rapportable. Et sur ce point la jurisprudence a évolué au cours de ces dernières années. En 1997, dans une décision du 14 janvier, la Cour de cassation avait admis que l'occupation gratuite d'un logement appartenant à ses parents constituait pour l'enfant concerné une donation de fruits et de revenus soumise au rapport. En 2005, dans une décision du 8 novembre, cette même cour, qualifie l'avantage tiré de la mise à disposition à titre gratuit d'un logement non plus de donation de fruits et revenus mais "d'avantage indirect", rapportable à la succession.
Et enfin en 2012, la Cour de cassation, dans quatre décisions rendues le même jour, soit le 18 janvier, nuance le caractère rapportable de l'avantage tiré de la mise à disposition gratuite d'un logement par les parents : l'avantage indirect ne peut être rapportable que s'il constitue une véritable donation. Or pour qu'il y ait donation, il faut nécessairement qu'il y ait une intention libérale et il appartient aux héritiers d'en apporter la preuve.
C'est là le grand apport de ces quatre décisions : le seul fait de démontrer la mise à disposition gratuite du logement et la rupture de l'égalité entre les enfants ne suffit plus. Il appartiendra donc aux héritiers qui en demandent le rapport de démontrer que l'avantage indirect consenti à un enfant l'a été dans l'intention délibérée de le gratifier.
L'avantage tiré de la mise à disposition gratuite d'un logement reste donc potentiellement rapportable. Mais l'élément intentionnel de la libéralité, la volonté pour les parents de s'appauvrir et d'enrichir corrélativement leur enfant devient indispensable.
Attention, cette preuve sera certes peu aisée mais pas impossible ! Afin de prévenir les conflits qui pourraient naître au moment de leur succession, les parents auront tout intérêt à formaliser leur volonté. Soit ils ont envers leur enfant une véritable intention libérale et dans ce cas ils auront tout intérêt à constater cet avantage dans une donation ou à le prévoir dans une stipulation spécifique de leur testament. Soit ils considèrent que cette mise à disposition gratuite ne constitue aucunement une donation mais une simple volonté de rendre service gracieusement. Dans ce cas, il est vivement recommandé de formaliser cette mise à disposition dans une convention de prêt à usage ou commodat. A chaque situation, sa solution, et en matière de mise à disposition gratuite d'un logement, seule l'intention compte !
En cas d’une aide de plusieurs années, ses frères et sœurs (ou encore l’administration fiscale) pourraient être tentés de la considérer comme une donation et demander à ce que soit rapporté à la succession le prix de la location à titre gratuit que l’enfant n'a pas payé. Si l'avantage tiré de la mise à disposition gratuite d'un logement reste éventuellement rapportable, la jurisprudence suppose un élément intentionnel de la libéralité.
Pour éviter une contestation, n’hésitez pas à consulter un notaire qui vous conseillera par exemple de stipuler l’abandon de loyer comme étant hors part successorale. Il est aussi possible de louer le bien à son enfant.
Crédit photo : Wundervisuals
