En France, la pratique du meublé de tourisme se développe dans de nombreuses villes et plus particulièrement dans la capitale où la Mairie évalue à 20 000 les logements de particuliers loués au mois, à la semaine et même à la nuitée.
Devant l’ampleur du phénomène, elle a voulu traiter le sujet et appliquer la législation en vigueur, très méconnue.
Le secteur de l’hôtellerie a également réagi évoquant une distorsion de la concurrence due à une absence de réglementation pour ces bailleurs qui ne se voient pas imposer les mêmes normes d’hygiène, de sécurité ou même de taxes.
La loi Alur est également venue poser des bases à ce type de location : la loi votée en mars dernier officialise la location touristique de la résidence principale mais les locations de courte durée de résidences secondaires seront plus compliquées…
Paris souhaite donc que les règles régissant les locations saisonnières ou les sous-locations soient strictement appliquées dans la capitale, où l’offre de logements est faible et le flot de touristes important.
De plus en plus de locations de meublés touristiques
Le développement de sites Internet spécialisés - de type Airbnb ou Abritel - a accéléré le développement des locations en meublé touristiques. D’autant que la rentabilité financière de ces locations est bien supérieure à celle d’une location classique.
Pour beaucoup de propriétaires, cette pratique reste marginale. Mais pour certains, elle constitue un véritable business. Entre les locations réalisées hors du cadre réglementaire et les propriétaires qui ne font pas toujours figurer ces revenus dans leur déclaration au même titre que leurs autres revenus… Il était temps pour la ville de Paris, aidée par le législateur, de prendre le sujet en mains et de lutter contre ces locations qu’elle juge abusives et qui restreignent l’offre d’habitation.
Location de meublé touristique à Paris : un statut à part
Depuis le 22 mars 2012, la loi dite Warsmann (n°2012-387) impose à tous les propriétaires d’un meublé de tourisme d’effectuer une déclaration auprès de la mairie de la commune où se trouve le logement mis en location saisonnière. Cette obligation ne concerne que les résidences secondaires.
Les résidences principales louées temporairement à des « vacanciers » n’y sont pas soumises. Cette notion a été précisée par la loi Alur : pour voir votre logement qualifié de résidence principale vous devez l’occuper 8 mois minimum par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Néanmoins, compte tenu de la spécificité de l’offre locative de Paris - et de certaines communes avoisinantes -, la réglementation y est plus contraignante. Ainsi, si le logement loué est une résidence secondaire ou un investissement locatif, le propriétaire doit demander à la Mairie de Paris une autorisation préalable pour louer en saisonnier et le changement d’affectation du logement pour exercer l’activité commerciale. Sans autorisation, le propriétaire risque une amende.
Cette autorisation est accordée sous réserve du respect des règles de compensation en application de l’article 631-7-1 du code de la construction applicable aux communes de plus de 200 000 habitants.
Cet article prévoit que l'autorisation "délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble" peut aussi être subordonnée "à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage".
En revanche, la loi a officialisé le droit de louer sa résidence principale : elle peut être louée quelques semaines par an sans autorisation préalable.
Une législation complexe : la compensation
Cette obligation dite « de compensation » passe par l’achat d’une surface équivalente de locaux commerciaux pour les transformer en locaux d’habitation ou par une « cession de commercialité » auprès d’un promoteur ou d’un bailleur social qui souhaite transformer un immeuble de bureaux en logements.
Dans Paris si chaque mètre carré de logement dévolu au meublé touristique doit être compensé par la transformation d’une surface équivalente de mètres carrés commerciaux en logement, dans le périmètre de compensation renforcé, au centre et à l’ouest de la capitale, le rapport est d’un pour deux.
La municipalité de Paris s’apprêterait même ainsi à encadrer plus strictement ce système de compensation en obligeant chaque propriétaire à effectuer une compensation dans le même arrondissement d'un logement de surface au moins équivalent.
Le but de la compensation est simple : préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques. Ce coût réduit la rentabilité du logement loué.
Non-conformité avec la loi, quels sont les risques ?
La loi est très contraignante et ceux qui ne la respectent pas s’exposent à de lourdes sanctions. Les amendes prévues par le code de la Construction peuvent aller jusqu’à 25 000 euros et 1 000 euros d’astreinte par jour et par m2.
Attention aux contrôles, la lutte contre la fraude s’est intensifiée à Paris ! Récemment plusieurs propriétaires ont été lourdement condamnés pour locations de meublés touristiques d’appartements destinés à l’habitation ou pour des locations assimilées à de la sous-location.
À noter que la loi Alur a donné de nouveaux pouvoirs aux agents contrôleurs : « le droit de se rendre sur place, de sonner pour s’enquérir du statut de l'occupant du logement ». Les contrôles sont déjà facilités par la consultation des sites spécialisés mais aussi par les dénonciations de voisins ou copropriétaires dérangés par les changements fréquents de locataires.
Enfin, les agences et les sites spécialisés auront l’obligation :
- d’informer leurs clients annonceurs des obligations légales,
- de recueillir auprès d’eux une déclaration sur l’honneur attestant qu’ils les ont respectées.
Ces mesures ne concernent pas la location temporaire de sa résidence principale, qui reste libre.
Enfin si un amendement relatif à la taxe de séjour est voté d’ici la fin de l’année, les sites internet de location d’appartement deviendront collecteurs de la taxe de séjour appliquée dans les mêmes conditions que les hôtels.
La réglementation est donc ignorée par la très grande majorité des propriétaires qui s’orientent chaque année dans la location pour touristes. Le législateur a donc souhaité que la loi et la multiplication des contrôles ne permettent de calmer le jeu… en rendant une partie de ces logements à la location classique.
