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Quels changements et quelles nouveautés impactent le secteur immobilier en ce début d’année 2019 ?

Le secteur immobilier n’échappe pas aux changements caractéristiques des débuts d’année. Prévues dans la loi Elan* et la loi de Finances votée fin décembre, les nouveautés 2019 touchent divers domaines : prélèvement de l’impôt à la source pour les revenus fonciers, mais aussi le bail mobilité ou encore le retour de l'encadrement des loyers à Paris. Un tour d’horizon des principales modifications à connaître.

Prélèvement à la source : un dispositif spécifique pour les bailleurs

Le prélèvement de l’impôt à la source est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Si les impôts sont prélevés directement sur les salaires de l’année en cours, un dispositif spécifique s’applique aux revenus fonciers notamment car le montant n’est connu par l’administration qu’au moment de la déclaration de revenus.

Le propriétaire bailleur paiera l’impôt directement à l’administration fiscale, au taux déterminé pour le foyer fiscal, par acomptes mensuels ou trimestriels, calculés sur la base de sa dernière déclaration de revenus (revenus 2017 pour les prélèvements de janvier à septembre 2019 et revenus 2018 pour ceux entre septembre 2019 et août 2020). La simultanéité du dispositif sera donc assez, avec une régularisation au vu des éléments déclarés.

Un nouveau bail locatif : le bail mobilité

Le bail mobilité a pour vocation de répondre aux besoins de ceux qui souhaitent une location temporaire (étudiants ou personnes en mobilité professionnelle notamment) et d’encourager les propriétaires à louer leurs biens grâce à davantage de souplesse et la sécurité offerte par la prise en charge des loyers impayés par le dispositif Visale). Ce bail a plusieurs caractéristiques : une durée de 10 mois maximum, des charges calculées au forfait, ne concerne que les locations meublées, pas de garantie à demander par le bailleur.

Un nouveau dispositif fiscal dans l’ancien : le Denormandie

Le Gouvernement a mis en place un dispositif pour encourager la rénovation du bâti ancien en centre-ville, le "Denormandie" du nom de l’actuel ministre délégué chargé de la Ville et du Logement. A condition de réaliser un montant de travaux équivalent à 25 % du total d’un investissement pris dans la limite de 300 000 euros, le contribuable pourra déduire de son impôt sur le revenu 12, 18 ou 21 % de l’investissement, selon qu'il décidera de le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. L’opération doit concerner un bien dégradé, situé dans l’une des 222 communes bénéficiant du Plan Action Cœur de Ville. Les décrets d’application sont en attente de publication.

Encadrement des loyers : le retour…

La loi Elan (du 23 novembre 2018) prévoit qu'un dispositif d'expérimentation pendant 5 ans de l'encadrement des loyers spécifique puisse être mis en place dans les communes situées sur les marchés tendus.

La ville de Paris va rétablir l’encadrement des loyers en 2019, le Conseil de Paris ayant déjà voté en décembre cette mesure.

En pratique, les loyers parisiens ne pourront pas dépasser un loyer de référence défini en fonction de l’emplacement et de certaines caractéristiques (nombre de pièces, date de construction, etc.) du logement. Ce plafond pourra néanmoins être dépassé en fonction de certains éléments (éléments de confort, emplacement, etc.).

Un dispositif Pinel recentré

L’avantage fiscal Pinel dédié à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, ne concernera que les secteurs dits tendus, soit les zones A bis, A et B1 du dispositif, incluant notamment l’agglomération de l’Ile-de-France, la Côte d’Azur et des métropoles de plus de 250 000 habitants. Sur ces secteurs, le Pinel est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021 alors que les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif depuis le 1er janvier 2019 (sauf si signature de l’avant-contrat antérieure, et signature de l’acte authentique devant notaire avant le 15 mars 2019).

La location touristique, toujours plus encadrée

La loi Elan renforce le cadre d’intervention des loueurs et plates-formes, accentuant contrôles et sanctions. La loi rappelle que la durée maximale annuelle autorisée est de 120 jours pour les locations des résidences principales.

La Mairie de Paris accentue ses contrôles pour lutter contre les locations touristiques de courte durée et prévoit parmi les sanctions, une amende de 50.000 € pour chaque logement irrégulièrement loué en saisonnier.

Des dispositifs CITE et Eco PTZ prorogés

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) qui aurait dû se transformer en prime en 2019 est finalement prorogé jusqu’au 31 décembre 2019. Pour rappel, il permet sous certaines conditions de déduire de son impôt sur le revenu une partie (en général 30 %) des montants engagés pour la rénovation énergétique d’une résidence de plus de 2 ans. De son côté l’éco PTZ est également prorogé jusqu’en 2021 et ses modalités simplifiées avec notamment la suppression de la nécessité d’un bouquet de travaux, un seul projet suffisant désormais.

L’assurance emprunteur : quoi de nouveau en 2019 ?

Le Comité consultatif du secteur financier a précisé que pour changer l’assurance de son prêt immobilier la date d’échéance à retenir sera bien la date anniversaire de l’offre de prêt. Cette décision permettra courant 2019 une harmonisation entre les établissements de crédit.

Par ailleurs, cette assurance coutera quelques euros de plus par mois à l’emprunteur car les contrats souscrits à compter de janvier 2019 seront soumis à la taxe spéciale sur les conventions d’assurances (TSCA) de 9 % sur toutes les garanties, alors que la garantie décès en était auparavant exemptée.

*ELAN : Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique

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Crédit photo : People Images