L’investissement immobilier locatif est très prisé des français. Il permet la constitution d’un patrimoine qui pourra à terme générer des revenus complémentaires, notamment lors de la retraite et de profiter d’un mécanisme de défiscalisation immobilière. Plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place par le législateur pour inciter à l’investissement immobilier. Ils permettent au contribuable de réduire son impôt sur le revenu. Un point sur les principaux dispositifs 2020 et leurs caractéristiques. Comment choisir son dispositif de défiscalisation immobilière ?
Les avantages fiscaux de la loi Pinel 2020
Le dispositif Loi Pinel permet aux investisseurs de faire une acquisition d’un bien immobilier neuf tout en bénéficiant d’une défiscalisation de leurs revenus. Selon la durée choisie, la réduction d'impôt sur le revenu est étalée sur 6, 9 ou 12 ans si l’investisseur s’engage à louer son bien. Elle sera de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat retenu dans la limite de 300 000 euros sur la durée de mise en location.
Pour en bénéficier, plusieurs conditions sont à respecter. Parmi elles :
- le logement doit être loué en tant que résidence principale, et ne peut être meublé
- le bien immobilier doit être neuf ou récemment rénové à neuf
- il doit être situé dans une zone spécifique
- les loyers et les revenus des locataires sont plafonnés
- Il ne peut y avoir de vacance supérieure à 12 mois, sous risque de perdre l’avantages fiscal
Il est donc important de choisir une région caractérisée par une demande locative forte. Vérifiez les zonages éligibles mis à jour régulièrement. Une simulation s’impose avant tout investissement pour vérifier la cohérence du montage financier.
Le dispositif d’investissement locatif Pinel se recentre l’habitat collectif. A partir du 1er janvier 2021, la maison individuelle en sera exclue.
Il est soumis au plafonnement des niches fiscales.
La loi Denormandie : un dispositif assoupli et prorogé à compter du 1er janvier 2020.
Mise en place le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est calqué sur le dispositif Pinel mais pour l’ancien. Il offre la même réduction d’impôt plafonnée à 300 000 €, calculée sur la base d’acquisition du bien avec travaux, avec le même engagement de location.
Il permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt s’il investit dans un logement ancien et y engage des travaux de rénovation. Leur montant doit représenter 25 % au moins du coût total de l’acquisition.
Alors que l’avantage se limitait aux biens situés en centre-ville des communes éligibles, la loi de finances pour 2020 a supprimé cette notion de centre qui impliquait selon le législateur, complexité et incertitude pour les investisseurs. Par ailleurs, il bénéficie d’un élargissement de la liste des travaux éligibles dans le quota minimum de 25 % du montant de l’acquisition. D’autres travaux que la rénovation deviennent éligibles, à savoir l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables.
Ensuite, le Denormandie sera prorogé d’une année supplémentaire, soit jusqu’au 31 décembre 2022 "pour permettre la revitalisation des villes moyennes et la mise en place d’une offre de logements attractifs."
La loi Malraux 2020 pour rénover de l’immobilier ancien
Le dispositif Malraux qui date de 1962 (article 199 tervicies du code général des impôts) reste en vigueur en 2020 et a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. A quoi ouvre t’il droit ? Il permet aux particuliers qui investissent dans la restauration complète d'immeubles bâtis situés dans un site patrimonial remarquable ou dans certains quartiers anciens dégradés, d’obtenir une réduction d'impôt sur le revenu. Les immeubles doivent être affectés à l'habitation et destinés à la location. La réduction s'élève, selon le cas, à 22 % ou à 30 % des dépenses supportées retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre ans.
Il faut s’engager à louer le bien pendant 9 ans en location nue sans plafonnement des loyers, avant de pouvoir le revendre. Il s’agit donc d’un investissement sur le long terme.
La loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard vise à soutenir l’investissement en résidences-services meublées. La réduction d’impôt est limitée à 11 % de la valeur du bien, en contrepartie de l’acquisition d’un bien neuf et de sa mise en location pendant au moins 9 ans. La réduction est répartie sur neuf ans, le plafond d'investissement en Censi-Bouvard étant limité à 300 000 euros.
Mais à la différence de la loi Pinel, le bien doit être acquis meublé et appartenir à certaines catégories d’immeubles éligibles : résidence pour étudiants, pour seniors, résidences de tourisme ou encore EHPAD, pouvant libérer de certaines contraintes de l’immobilier traditionnel.
Le dispositif avait été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, dans la loi de Finances pour 2019.
Comment bénéficier des avantages fiscaux du dispositif du déficit foncier en 2020 ?
Ce dispositif s’apparente à de la défiscalisation immobilière mais est en fait un principe de fiscalité immobilière de droit commun. Le principe : si vous louez en nu et que les charges de vos biens locatifs dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez déclarer un déficit foncier dans la limite de 10 700 €, que vous pouvez soustraire à vos autres revenus perçus. Au-delà de cette limite, la fraction de déficit peut être reporté sur 10 ans maximum sur les revenus fonciers.
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