2014 s’achève sur une note d’optimisme pour les bureaux en Europe. Les surfaces louées par les entreprises ont en effet progressé de 13 % et les loyers moyens de 4 %. Ces progressions sont encourageantes mais cachent de fortes disparités entre pays.
Londres par exemple affiche une santé insolente avec un niveau record de surfaces de bureaux louées. Même chose pour la plupart des métropoles allemandes. Paris progresse aussi. Mais comme 2013 a été difficile, la capitale française n’a pas encore retrouvé son niveau moyen des 10 dernières années.
L’Europe du Sud renoue aussi avec la croissance.
Milan enregistre par exemple une progression de 16 % de son activité locative et Lisbonne de plus de 40 %. Le taux de vacance moyen des bureaux recule de 8 % pour s’établir à 8.7 %. Ce recul est régulier depuis plusieurs semestres. Il s’explique par une offre de bureaux neufs globalement maîtrisée et qui n’a donc pas déséquilibrée le marché. Comme la demande progresse et que l’offre est maîtrisée, il y a donc une hausse des loyers dans les pays les plus avancés dans le cycle économique et les secteurs les plus convoités.
À Londres où les loyers continuent de grimper, on est proche du point haut de 2007. À Dublin, ils explosent littéralement. Là où ils avaient le plus baissé, c’est-à-dire en en Europe du Sud, ils repartent à la hausse même si celle-ci reste encore timide.
Côté prix, ces derniers sont clairement orientés à la hausse sous l’effet de la compression généralisée des taux de rendement. Cette tendance doit être mise en perspective avec la baisse des rendements obligataires. Quand le Bund allemand à 10 ans s’affichait à 0.73 % fin 2014, les immeubles de bureaux s’achetaient sur la base d’un rendement de 4.75%. C’est bien simple, les statistiques en immobilier d’entreprise n’ont jamais enregistré un écart aussi favorable à l’immobilier.
Les acteurs de ce marché - essentiellement de grandes institutions l’ont bien compris. Ils allouent désormais plus de capitaux à l’immobilier pour capter cette prime de risque ce qui explique la progression de 20 % environ des volumes investis en Europe. Alors, que retenir de 2014 ? Et surtout que peut-on anticiper pour 2015 ?
2014 a été une année de transition. Les perspectives sont meilleures. Le marché locatif de bureaux est globalement équilibré quoiqu’encore convalescent. Les conditions de financement sont tout simplement exceptionnelles et devraient le rester un bon moment. Ces facteurs amènent Amundi à penser que la tendance haussière des loyers devrait perdurer et que les prix devraient continuer de grimper par compression des taux de rendement.
Zoom sur l'immobilier d’entreprise allemand
Ce marché ressemble beaucoup à l’image qu’on se fait de l’Allemagne.
D’abord par son caractère décentralisé autour de cinq grandes villes/métropoles régionales : Munich, Düsseldorf, Berlin, Hambourg et Francfort.
Le marché allemand est profond et diversifié. Il s’y vend régulièrement deux fois plus d’immobilier d’entreprise qu’en France. Autre particularité, les prix des bureaux en Allemagne sont nettement inférieurs à ceux qui sont par exemple pratiqués en Ile-de-France pour une qualité comparable. On estime qu’ils sont en moyenne inférieurs jusqu’à 33 %. Le marché allemand est stable. Il y a peu de variations de loyers et des taux de rendement. Par ailleurs, il bénéficie de conditions macro-économiques bien meilleures que chez nous. Notamment un taux de chômage très inférieur au nôtre, ce qui contribue à animer ka demande de surfaces de bureaux. À cela s’ajoutent des conditions de financement bancaires exceptionnelles avec des taux autour de 1 % sur des durées de 5 ans. C’est une véritable opportunité pour le fonds pan-européen Opcimmo qui est structurellement investi en Allemagne. L’allocation locale en 2014 a été renforcée en allouant la plus grande partie de sa capacité de financement sur ce territoire.
Attention ! Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Avant d’investir, consultez le Mémento de l’investisseur en Bourse.
