ENVIRONNEMENT DE MARCHE
Sur le marché français, les trimestres s’enchaînent mais ne se ressemblent pas !
Après un bon 4ème trimestre 2014, le niveau d’activité locative en Ile de France a de nouveau baissé : - 25 % de surfaces louées comparés au 1er trimestre 2015.
Pourquoi ? En majeure partie à cause d’un ralentissement toutes surfaces confondues dans l’ouest parisien et une chute des grandes transactions (-54%). Mais, ce recul semble passager car globalement l’environnement économique s’améliore.
Les loyers sont stables voire un peu haussiers même s’ils restent à des niveaux relativement faibles. A peu près au même niveau qu’en 2000 alors que l’inflation cumulée sur la période dépasse les 25 %.
Quant aux m² disponibles à la location, et bien, en Ile-de-France, l’offre est en légère hausse avec près de 4 millions de m² à louer. Le chiffre peut paraître important en valeur absolue mais en fait il ne couvre que 7,6 % du parc francilien.
Le taux de vacance descend même à 5,1 % sur Paris, ce qui en fait l’une des zones européennes les mieux placées. D’où une petite pression haussière sur les loyers par manque d’offre.
Les constructions de bureaux neufs seront plus nombreuses en 2015. Mais les deux tiers sont d’ores et déjà loués. Le redémarrage de la construction devrait se poursuivre l’année prochaine. C’est une bonne nouvelle car cela montre que les professionnels sont confiants pour le marché francilien et la modernisation de son parc vieillissant !
A Lyon, deuxième pôle de bureaux en France, l’activité en 2014 s’est maintenue à un bon niveau grâce aux nombreuses locations d’immeubles neufs. Le taux de vacance est faible et les loyers sont orientés à la hausse. Ils ont augmenté de presque 50 % depuis 15 ans !
Pour ce qui est des prix d’acquisition des bureaux, ils sont toujours orientés à la hausse. Une hausse franche même !
Pour 3 raisons : Premièrement, les taux sont bas donc les placements monétaires ou obligataires rapportent moins en ce moment… ce qui est bon pour l’investissement immobilier. Les rendements offerts par l’immobilier de bureau sont très supérieurs à ceux offerts par les placements obligataires. L’écart est même historiquement élevé au 1er janvier 2015. Et c’est pourquoi, davantage de liquidités se tournent maintenant vers cet investissement, poussant les prix à la hausse.
La 2ème raison concerne les conditions de financement qui se sont bien assouplies, ce qui accroît les capacités d’investissement et produit les mêmes effets que précédemment.
Enfin, la reprise en France ainsi que dans la zone, contribue à accélérer cette tendance du fait d’anticipations de croissance des loyers à moyen terme faites par la profession.
Le premier trimestre 2015 démarre particulièrement fort avec des volumes investis records : 3,3 milliards €.
Dans ces conditions, les prix du m² sont en hausse, ce qui se traduit mécaniquement par des rendements en baisse. Les rendements espérés pour les meilleurs immeubles de bureaux à Paris par exemple sont désormais à 4 %, voire moins, ce qui signifie une hausse de 6% des prix en quelques mois. Même tendance à Lyon où les taux de rendement tournent autour de 5%.
Et vu le niveau des taux obligataires, le mouvement pourrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année !
Transposé aux SCPI ou OPCI, qui ont un patrimoine fréquemment construit sur plusieurs années et diversifié, cette tendance est bien sûr moins perceptible.
Réflexion sur l’immobilier
Pourquoi lit-on un peu partout qu’il y a trop de bureaux en Ile-de-France ? Est-ce vrai ?
L’Ile-de-France est un des premiers bassins d’emplois en Europe avec environ 4,65 millions d’emplois salariés dans le secteur tertiaire (services et administration).
Depuis 2000, la région a créé peu d’emplois avec une croissance de moins de 7% en 15 ans. Pendant cette même période, le parc de bureaux a augmenté de 22% passant de 43 millions de m² à environ 55 millions de m² de bureaux. L’Ile-de-France est le plus grand marché d’Europe.
7% de croissance de l’emploi tertiaire alors que les surfaces de bureaux ont augmenté de 22%, voilà un premier indice pour étayer la thèse qu’il existerait trop de bureaux en Ile-de-France.
Alors, simple rattrapage d’un déséquilibre passé ou sur-offre chronique ?
La vérité est plus nuancée… L’Ile-de-France affiche un taux de vacance faible que lui envient bien des métropoles européennes pourtant plus solides sur le plan économique.
Tout d’abord, avec 7 % de vide locatif, la vacance francilienne n’est paradoxalement qu’à deux points de son taux d’équilibre, seuil à partir duquel la pénurie de locaux guette et engendre des phénomènes de croissance des loyers.
L’ennui, c’est que ce taux de vacance est maintenu assez bas par la faiblesse des constructions neuves de bureaux.
Et on touche là le principal problème du marché locatif francilien : s’il y a effectivement trop de bureaux en IDF, les locaux de qualité, adaptés aux évolutions des organisations des entreprises et répondant aux dernières normes énergétiques, sont encore trop rares ! Même avec un rythme de construction relevé, il faudrait 75 ans pour renouveler la totalité du parc existant….
Pour conclure : Y a-t-il trop de bureaux en Ile-de-France ? Oui sans doute. Mais, l’offre est-elle pour autant adaptée à la demande des entreprises ? Non, sans réserve.
La réponse n’est donc pas quantitative mais qualitative. Le futur passera donc par de nouvelles constructions de bureaux, des rénovations quand le bilan économique le permettra, des transformations en logements (probablement à dose homéopathique) et, plus fréquemment qu’on ne le pense, à des destructions pures et simples.
Cependant, chacune de ces stratégies a une place naturelle dans une stratégie de création de valeur.
