Cette alternative à la vente en viager est prévue par l'article L 314-1 du Code de la consommation. Le propriétaire d’un logement (résidence principale ou secondaire, bien locatif) va demander à une banque de lui prêter un capital - qui peut être converti en rente viagère - à valoir sur sa succession et garanti par une prise d’hypothèque. Avantage de cette solution : pas de mensualité à rembourser et pas de questionnaire de santé. Au décès - ou avant si l’emprunteur met en vente - la banque se rembourse sur le prix de vente.
Le montant du prêt est fixé par la banque en fonction de la valeur du bien (jamais à 100 %) et de l’âge de l’emprunteur. Peu de banques proposent cette opportunité. Comme tout prêt, les conditions se négocient.
Cette solution, qui exige l’intervention d’un notaire, permet aux seniors d’avoir accès au crédit en dépit de leur âge tout en conservant la propriété du bien. L’emprunt permet n’importe quel usage (voyage, travaux, loyer de maison de retraite, prise en charge de frais de donation aux héritiers…), à l’exception des besoins d’une activité professionnelle.
Au décès de l'emprunteur, les héritiers ont le choix entre régler la créance de la banque et garder le bien ou laisser la banque vendre pour se rembourser. Si le bien s’est dévalorisé, les héritiers n’ont pas à régler le complément par rapport à la créance de la banque (capital et intérêts). Donc, pas de mauvaise surprise pour eux. Mais la dévalorisation ne doit pas être due à un manque d’entretien. Si le prix de vente excède cette créance, notamment si le bien a pris de la valeur, la différence leur revient.
Avantages par rapport à la vente en viager : vous conservez la propriété qui peut être transmise aux héritiers et la décision d’emprunter est réversible, c’est-à-dire que vous pouvez décider de rembourser la dette à tout moment, si vous avez reçu une rentrée d’argent.
À noter : les capitaux prêtés même sous forme de rente n’entrent pas dans l’appréciation des ressources pour le calcul des aides sociales.
Attention si le logement sert à un couple. Il est important de bien prévoir les conséquences du décès de l’un des conjoints au regard du prêt bancaire.
